随着中(zhōng)央部委啓動的一(yī)項大(dà)檢查，過往開(kāi)發商(shāng)常用的囤地策略又(yòu)将受到一(yī)番沖擊。
國土資(zī)源部官員(yuán)表示，近期将在房地産市場熱點城市開(kāi)展住宅用地出讓合同執行情況大(dà)檢查，以期推動房地産開(kāi)發商(shāng)按合同約定開(kāi)工(gōng)、竣工(gōng)，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。
全國土地利用管理工(gōng)作會于8月30日至31日召開(kāi)，國土部有關負責人在會上透露了上述消息。
防止開(kāi)發商(shāng)囤地
上述負責人介紹，下(xià)半年，國土部将繼續堅持分(fēn)類調控、精準施策，對重點城市“一(yī)城一(yī)策、靶向治理”，特别是對于熱點城市的住宅用地出讓合同執行情況開(kāi)展大(dà)檢查。
該官員(yuán)的表态中(zhōng)并未透露哪些城市會被列入這次“大(dà)檢查”之中(zhōng)。不過，一(yī)般而言，房地産熱點城市主要包括京滬廣深四大(dà)一(yī)線城市，以及多數的二線城市。
國家統計局新聞發言人毛盛勇8月14日在國新辦發布會上表示，經過這一(yī)輪房地産調控，房地産市場過熱的局面已有所降溫，一(yī)線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，房地産市場下(xià)一(yī)步平穩健康運行的态勢會得到加強。
而這并非是國土部第一(yī)次進行類似大(dà)檢查。早在2009年，針對當年土地市場上頻(pín)頻(pín)出現的高價地塊，國土部就曾啓動對這些高價地塊的開(kāi)發進行全程監管。當時，一(yī)位國土部司局級官員(yuán)曾對記者表示，“要從頭查到尾，監管到底”。
時隔數年，國土部門此番對住宅用地出讓合同執行情況開(kāi)展大(dà)檢查，能否順利推動開(kāi)發商(shāng)加快開(kāi)發節奏？
其實，國土部用于檢查的“利器”就是新版土地出讓合同。國土部、國家工(gōng)商(shāng)總局2008年聯合下(xià)發通知(zhī)，頒布《國有建設用地使用權出讓合同》，要求自當年7月1日起土地出讓必須簽訂規範的合同。
對開(kāi)發商(shāng)沖擊更大(dà)的變化是，以前的土地出讓合同中(zhōng)隻規定了開(kāi)工(gōng)期限，新版合同還有竣工(gōng)期的約定。“要是到期仍然未完工(gōng)，國土部門可以對其進行經濟處罰，延期多少天就要罰多少錢。”上述國土部司局級官員(yuán)稱。
按照相關政策規定，原則上一(yī)個商(shāng)品住宅項目的開(kāi)發時間最長不得超過三年。
不過，過往我(wǒ)國房地産市場時常會出現波動，樓市低迷時，一(yī)些房地産開(kāi)發企業會選擇延遲開(kāi)工(gōng)竣工(gōng)的方式，來降低低價入市的風險。而樓市火(huǒ)爆時，也會有房地産開(kāi)發企業預期未來樓市走高，将項目延後入市，謀求後期以更高的售價來獲取更高的利潤。
這些延遲開(kāi)工(gōng)竣工(gōng)的地塊，一(yī)旦閑置數年，外(wài)界往往就将之視爲開(kāi)發商(shāng)“囤地”，“囤地”的項目多了，按時入市的商(shāng)品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中(zhōng)的供需矛盾，推高房價上漲預期。
能否及時轉化成房源成關鍵
作爲房地産市場最重要的原材料，土地供應的多寡是影響未來房價預期的一(yī)個重要因素。
中(zhōng)國人民銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我(wǒ)國熱點城市房價過高、增速過快，且有助于穩定公衆的預期。
在中(zhōng)央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位後，地方政府紛紛推出加大(dà)供應住宅用地的計劃。
住建部和國土部在4月6日聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工(gōng)作的通知(zhī)》，要求商(shāng)品住房庫存消化周期6~12個月的，要增加供地；6個月以下(xià)的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
此後，一(yī)些房地産市場熱點城市陸續出台2017~2019年三年住宅用地供應計劃，加大(dà)供地量成爲主要做法，以求穩定市場預期。
中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，截至8月23日，一(yī)線城市年内住宅土地供應明顯加速。“一(yī)線城市年内供應住宅用地150宗，合計規劃建築面積達到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉稱。
他認爲，整體(tǐ)來看，一(yī)線城市住宅土地市場的供應還将繼續增加，全年土地供應将明顯超過往年，極大(dà)緩解未來房地産市場的供需緊張。随着一(yī)線城市的土地供應持續增加，部分(fēn)區域市場的價格松動下(xià)行可能性明顯增加。
不過，由于中(zhōng)國樓市始終存在“囤地”這個頑疾，即便大(dà)量土地供應出去(qù)了，能否及時形成有效的房源供應，成爲本輪樓市調控又(yòu)一(yī)關鍵問題。
因此，推動房地産開(kāi)發商(shāng)按合同約定開(kāi)工(gōng)、竣工(gōng)，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，才成爲此次政府監管的重點。
國土部副部長王廣華在上述全國土地利用管理工(gōng)作會上也表示，要因城施策持續加強房地産用地市場管控，強化建設用地開(kāi)發利用情況全程監管。
