一(yī)項共識正在各級政府與企業之間形成：建立“購租并舉”的住房制度将是中(zhōng)國房地産業發展的新方向。
去(qù)年底召開(kāi)的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、财稅、投資(zī)、立法等手段，加快研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機制。中(zhōng)共中(zhōng)央總書(shū)記、國家主席、中(zhōng)央軍委主席、中(zhōng)央财經領導小(xiǎo)組組長習近平在此後召開(kāi)的中(zhōng)央财經領導小(xiǎo)組第十四次會議上進一(yī)步指出，要準确把握住房的居住屬性。
8個月後，住建部、國家發改委等九個部委聯合印發《關于在人口淨流入的大(dà)中(zhōng)城市加快發展住房租賃市場的通知(zhī)》（下(xià)稱《通知(zhī)》），從融資(zī)、土地供應、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發展，廣州、深圳、南(nán)京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成爲首批開(kāi)展住房租賃試點的12個城市。
種種迹象表明，我(wǒ)國部分(fēn)城市住房供應正從“重售輕租”轉向“購租并舉”。當前的實際情況顯示，一(yī)些熱點城市在出讓土地時已要求開(kāi)發商(shāng)100%自持，而不少房地産公司也已開(kāi)始探索自持長租公寓的經營模式；另一(yī)方面，利用農民集體(tǐ)建設用地建設的租賃住房，未來也将豐富整個租賃房市場，改善民生(shēng)。
土地政策助力租賃房
《通知(zhī)》表示，當前人口淨流入的大(dà)中(zhōng)城市住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大(dà)，但租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體(tǐ)系不完善，租賃住房解決城鎮居民特别是新市民住房問題的作用沒有充分(fēn)發揮。
“購租并舉”的邏輯則是在供給側增加有效的住房供應，在租賃和購房兩端同時發力，打造多層次的住房體(tǐ)系，緩解供需矛盾，穩定市場預期，使房地産市場平穩健康發展。
鏈家研究院院長楊現領表示，一(yī)個完善的樓市格局應是“三足鼎立”：新房、存量房和租賃住房同時爲解決城市住房問題發揮作用。
但鏈家研究院數據顯示，2016年中(zhōng)國房地産市場交易總規模超20萬億元，其中(zhōng)新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租嚴重失衡。
打破這一(yī)失衡，土地政策率先發力。《通知(zhī)》指出，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建住房項目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優先面向公租房保障對象和新市民供應；還明确提出，在超大(dà)城市、特大(dà)城市開(kāi)展利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點工(gōng)作，多渠道增加租賃住房供應。
目前，廣州、佛山、成都已出台加快發展住房租賃市場的相關實施方案。比如，廣州等城市允許将商(shāng)業用房等按規定改造爲租賃住房，并執行居民用水、用電(diàn)、用氣價格标準；佛山除明确開(kāi)展賣地自持和“商(shāng)改租”之外(wài)，還允許将工(gōng)業物(wù)業改爲租賃住房以盤活存量房源。
北(běi)京、上海和杭州等熱點城市則已要求部分(fēn)出讓土地須自持或配建一(yī)定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達70年。
一(yī)些土地上所建房屋的限售正從一(yī)二線城市向三四線城市蔓延，以10年的限售期最爲嚴格。比如，保定在前不久推出的編号爲“2017-030号”的地塊中(zhōng)首次采用“雙限雙競”出讓方式，要求競得土地人告知(zhī)此宗地商(shāng)品住房購買人在取得不動産權證之日起10年内不得買賣；珠海也推出了附加10年限售條件的土地，其中(zhōng)一(yī)宗商(shāng)業地塊要求競得者10年内不得抵押、轉讓及銷售，還有3宗住宅用地規定僅銷售給限定區域内注冊的工(gōng)業企業員(yuán)工(gōng)，且取得不動産權證之日起10年後方可轉讓。
房企布局長租公寓
在政策的引導下(xià)，房企也開(kāi)始布局租賃房市場。越來越多的開(kāi)發商(shāng)意識到，資(zī)産管理将成爲未來競争的另一(yī)種能力。
早在去(qù)年11月，北(běi)京首批控地價限房價的土地進入競拍流程，首創、天恒和中(zhōng)糧組成聯合體(tǐ)拿下(xià)海澱永豐的一(yī)宗自持地塊，條件是住宅自持比例100%、商(shāng)業自持比例10%。
萬科則是最早進入長租公寓市場的地産商(shāng)，2015年就單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓，随後開(kāi)始在幾個重點城市進行嘗試。2016年12月，萬科拿下(xià)北(běi)京海澱的兩宗自持地塊，自持比例是100%；今年4月，萬科在廣州拿下(xià)兩宗自持宅地，自持比例分(fēn)别爲50%和55%；6月，萬科又(yòu)在佛山拿下(xià)一(yī)宗自持比例爲100%的宅地。
除了萬科、首創、天恒、中(zhōng)糧，龍湖、保利等房企也進行了自持土地的嘗試。也有開(kāi)發商(shāng)正在加速進入，作爲入公寓行業的後起之秀旭輝領寓，在半年時間規模已達到5000間，并提出5年20萬間集中(zhōng)式公寓，進入行業前三的業務目标。
根據克而瑞統計，排名前30名的房企中(zhōng)，已有1/3房企正通過不同方式介入租賃房市場。
目前，業界對房企競拍自持用地的争論焦點集中(zhōng)在盈利模式和回報率上。過去(qù)，開(kāi)發商(shāng)依靠高周轉做大(dà)規模，但自持用地卻會拖低資(zī)金使用率，在短期内，自持産品無法變現。
在7月召開(kāi)的電(diàn)話(huà)銷售會議上，萬科董秘朱旭表示，盡管目前存量物(wù)業的毛利率和現金回流速度均不如銷售型的高周轉模式，但萬科在北(běi)京、佛山等城市适當拿一(yī)些全自持物(wù)業，是爲未來轉型經營性物(wù)業做鋪墊。
一(yī)位房企高管表示：“如果你沒有在紅利收割期來之前提前布局，那你怎麽可能享受到時的紅利呢。”
試點集體(tǐ)土地建租賃房
除國有土地外(wài)，利用農村(cūn)集體(tǐ)建設用地建設租賃性住房成爲未來租賃房發展的另一(yī)個亮點。
作爲超大(dà)城市，早在2011年，北(běi)京就已經向中(zhōng)央部委申請開(kāi)展利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房。此後，京滬兩地集體(tǐ)土地建設租賃房試點申請獲得了國土部批準。
從2011年起，北(běi)京先後在朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺、溫泉鎮351地塊、昌平區北(běi)七家鎮等5個集體(tǐ)土地地塊開(kāi)展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
北(běi)京住建委近日表示，今後5年，北(běi)京将進一(yī)步加大(dà)租賃住房供應，計劃建設租賃住房50萬套，主要通過集體(tǐ)建設用地安排。
建設在集體(tǐ)土地上的租賃住房如何進入市場？北(běi)京住建委表示，北(běi)京市利用集體(tǐ)土地建設的租賃住房，可由區政府按市場價格整體(tǐ)趸租作爲公共租賃住房，再向中(zhōng)低收入家庭按公租房價格出租，入住項目統一(yī)設置租賃管理服務站，提升服務管理水平，提高承租家庭的歸屬感和生(shēng)活質量。
集體(tǐ)建設用地上的租賃住房要實現的是政府、社會、農民和住房保障家庭的共建共赢共享。“爲了保障農民利益，租賃住房由政府按市場價格趸租過來，再向保障房家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。”北(běi)京住建委相關負責人說。
外(wài)界之所以關注集體(tǐ)土地建租賃房，根源在于這與利用國有土地建租賃房有很大(dà)區别。
集體(tǐ)土地與國有土地所有權有所不同，屬于農村(cūn)集體(tǐ)所有。國家法律規定，農村(cūn)集體(tǐ)建設用地上建房的主體(tǐ)是村(cūn)集體(tǐ)經濟組織，房屋産權也屬于農村(cūn)集體(tǐ)經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。
因此，在集體(tǐ)建設用地上建設租賃住房，并集中(zhōng)向城市居民出租，這在當前相關法律法規之下(xià)存在一(yī)定的模糊地帶。
此外(wài)，在集體(tǐ)土地上建租賃房，業界一(yī)度有疑慮，此舉是否會造成新的小(xiǎo)産權房問題？
2012年，當時還在擔任北(běi)京市國土局局長的魏成林就曾坦言，集體(tǐ)土地建租賃房與小(xiǎo)産權房的差别就在一(yī)個是短期租賃合同，一(yī)個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小(xiǎo)産權房無異。
他認爲，有一(yī)個辦法可以避免小(xiǎo)産權房的出現，就是由政府把集體(tǐ)土地統一(yī)租過來，由政府統一(yī)建設。政府跟村(cūn)集體(tǐ)簽協議，收益由政府跟村(cūn)集體(tǐ)分(fēn)成，政府從分(fēn)成裏拿一(yī)部分(fēn)，把投資(zī)成本收回。在規定的期限之後，政府可以把房子還給集體(tǐ)，或繼續合作。
事實上，利用集體(tǐ)土地建租賃房“好處”不小(xiǎo)，僅不占用地方國有建設用地指标，且可降低建設保障房的用地和拆遷成本。
