“房地産”在時隔三年後再次以較大(dà)篇幅在中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議上出現，成爲2016中(zhōng)國經濟工(gōng)作的重點之一(yī)。中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出的“擴大(dà)有效需求，打通供需通道，消化庫存”抓住了解決房地産市場的牛鼻子。而實現去(qù)庫存需要多管齊下(xià)，供需兩側同時施力。
當前，因庫存高企帶來的房地産市場投資(zī)下(xià)滑已十分(fēn)明顯。房地産開(kāi)發投資(zī)增速在去(qù)年勉強“保十”後，今年一(yī)季度開(kāi)始一(yī)直徘徊在個位數，甚至在9月至11月連續出現負增長，且有逐月下(xià)降趨勢。國家統計局數據顯示，2015年前11個月，全國房地産投資(zī)開(kāi)發增速降至1.3%，僅爲去(qù)年同期水平的十分(fēn)之一(yī)。其中(zhōng)，住宅投資(zī)增長0.7%，幾近停滞狀态。
受房地産業績下(xià)滑的影響，其上下(xià)遊産業鏈包括鋼鐵、水泥、平闆玻璃等因産能過剩陷入巨幅虧損。另外(wài)，銀行不良貸款率大(dà)幅提升，預計今年年底整個銀行體(tǐ)系的不良率接近2%，個别銀行将高達到3%，面臨較大(dà)金融風險。有機構測算，目前我(wǒ)國房地産企業自籌資(zī)金中(zhōng)50%來自銀行貸款，訂金和預收款中(zhōng)，來自銀行貸款的比例也有15%之多。
因此，化解房地産庫存，是解決促投資(zī)、降低風險等問題的“絕對藥方”。同時，這方面應多管齊下(xià)，從供需兩端同時發力。
首先，要擴大(dà)有效需求，加大(dà)對農業轉移人口在中(zhōng)小(xiǎo)城市、城鎮首次購買住房政策的支持力度，例如給予财政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策。同時擴大(dà)公積金繳存基本面，以低貸款利率更大(dà)程度支持該群體(tǐ)購房。
其次，改變增量爲主調控方式。在當前形勢下(xià)，采用增量供應爲主的調控方式已不适合市場化需求，在一(yī)定增量供給的前提下(xià)利用二手房市場和租賃市場存量去(qù)庫存，可以有效防止總量供給過剩。比如，成都萬科11月就率先試水“租售并舉”，對成功申請西九萬科驿的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠。
再次，建立以需求爲導向的房地産供給結構。例如可以購租并舉，發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資(zī)者購買庫存商(shāng)品房，成爲租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃爲主營業務的專業化企業。
最後，在保障類住房的提供上，大(dà)幅增加貨币補貼的比例，由新建轉爲收購，以最大(dà)程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外(wài)可取消普通住宅與非普通住宅的劃分(fēn)，降低改善性人群的購房成本。
當然，必須認識到，在未來一(yī)段時間内去(qù)庫存的趨勢不會改變，也就意味着政策仍将保持持續寬松。而在結構失衡下(xià)，一(yī)線城市與部分(fēn)人口淨流入明顯的二線城市住房仍存短缺，因此，也應警惕政策寬松引發的該類城市房價大(dà)幅上揚。