2015年上班第一(yī)天，黑龍江雙鴨山市民沈曉文就聽(tīng)說物(wù)業費(fèi)和小(xiǎo)區停車(chē)費(fèi)價格要放(fàng)開(kāi)。“會不會漲價啊？”他的擔憂代表了很多人的心聲。爲什麽要放(fàng)開(kāi)這兩項服務價格？對老百姓和行業發展會有哪些影響？記者就此進行了采訪。
沒有業委會的小(xiǎo)區不在此次價格放(fàng)開(kāi)之列，部分(fēn)省市已完成政府定價目錄修訂
“光聽(tīng)說政府要放(fàng)開(kāi)小(xiǎo)區物(wù)業和停車(chē)費(fèi)價格，可不知(zhī)道到底怎麽放(fàng)開(kāi)。政府不管了，那價格誰定啊？物(wù)業公司嗎(ma)？”沈曉文說。
國家發改委價格司有關負責人告訴記者：“有業委會的小(xiǎo)區，才具備放(fàng)開(kāi)物(wù)業和停車(chē)服務價格的條件。保障性住房、房改房、老舊(jiù)住宅小(xiǎo)區都不在此次價格放(fàng)開(kāi)之列。在業主選聘物(wù)業服務企業之前，物(wù)業費(fèi)也仍然執行政府指導價。”
這位負責人告訴記者，這并不是第一(yī)次放(fàng)開(kāi)物(wù)業服務價格。2003年頒布的《物(wù)業服務收費(fèi)管理辦法》就規定，根據性質和特點不同，有的物(wù)業服務實行政府指導價，有的實行市場調節價。實行政府指導價的，政府相關部門會制定相應的基準價及浮動幅度，具體(tǐ)收費(fèi)标準據此在物(wù)業服務合同中(zhōng)約定。實行市場調節價的，由業主與物(wù)業公司自行約定。
2007年《物(wù)權法》頒布實施後，實行市場調節價的小(xiǎo)區更多了。據國家發改委的調研：各地非住宅及别墅等高檔住宅的物(wù)業費(fèi)已普遍實行市場調節價；北(běi)京市除經濟适用住房和危改回遷住宅小(xiǎo)區外(wài)，所有物(wù)業服務均已實行市場調節價；天津、福建、廣東、浙江等省市，成立了業主委員(yuán)會的住宅小(xiǎo)區，物(wù)業費(fèi)也逐步實行了市場調節價。
與物(wù)業費(fèi)不同，小(xiǎo)區地面停車(chē)費(fèi)多數仍實行政府指導價或政府定價。地庫停車(chē)費(fèi)則是市場調節價，依法應由業主與開(kāi)發商(shāng)約定，實際多數是開(kāi)發商(shāng)定價。記者了解到，目前北(běi)京市小(xiǎo)區地面停車(chē)收費(fèi)多爲120元/月—150元/月，而地庫停車(chē)費(fèi)則可能要300元/月甚至更高。
“價格放(fàng)開(kāi)後，不管是物(wù)業費(fèi)還是小(xiǎo)區地面停車(chē)費(fèi)，都将由業委會代表業主定價。”發改委價格司有關負責人透露，目前上海等地已完成政府定價目錄修訂工(gōng)作，“待時機成熟，保障性住房物(wù)業服務費(fèi)也将考慮實行市場調節價，但各地應考慮保障對象的經濟承受能力，同時建立補貼機制。”
放(fàng)開(kāi)價格，是要盡可能将服務質量、收費(fèi)标準的選擇權、決定權交還給小(xiǎo)區業主
“我(wǒ)已經習慣了現在的物(wù)業費(fèi)和停車(chē)費(fèi)價格，并沒有放(fàng)開(kāi)價格的訴求。爲什麽要放(fàng)開(kāi)啊？”沈曉文所在的小(xiǎo)區沒有業委會，不在此次價格放(fàng)開(kāi)之列，但他仍然擔心物(wù)業公司會借機漲價。
對此，發改委價格司有關負責人表示，放(fàng)開(kāi)價格旨在還權于民，“十八屆三中(zhōng)全會提出，凡是能由市場形成的價格都交給市場，政府不進行不當幹預。以前限定價格，是考慮小(xiǎo)區業主自治能力不足，政府出手幫助保護業主利益。現在我(wǒ)們轉變了觀念，要盡可能将服務質量、收費(fèi)标準的選擇權、決定權交還給小(xiǎo)區業主，最終目的是要使市場在資(zī)源配置中(zhōng)起決定性作用，通過市場競争的方式讓小(xiǎo)區業主享受到更好的服務。”
“同時，市場也已具備了放(fàng)開(kāi)這兩項服務價格的條件。”這位負責人介紹，全國已有物(wù)業服務企業7.1萬家，從業人員(yuán)超過600萬人，服務供給日益充足。業主自治能力也不斷提高，有業委會的小(xiǎo)區逐漸多了起來，“另外(wài)，物(wù)業和停車(chē)主要爲業主服務，特别是小(xiǎo)區地面停車(chē)位，所有權歸業主，政府不宜直接幹預定價。而且不同小(xiǎo)區情況千差萬别，政府實際上也難以給出合理定價。”
對于沈曉文擔心的漲價問題，這位負責人表示，價格放(fàng)開(kāi)後定價會更合理，業主可以根據自身需求，選擇物(wù)業服務的檔次和價位。“沒有業委會的小(xiǎo)區，此次不要求放(fàng)開(kāi)價格，如果小(xiǎo)區物(wù)業未征求業主意見恣意漲價，或存在不明碼标價、利用信息不對稱進行價格欺詐等行爲，居民可撥打12358熱線投訴舉報。有業委會的小(xiǎo)區，如果對漲價不滿意，業主可以解聘物(wù)業或停車(chē)服務企業。”
北(běi)京物(wù)業管理行業協會有關負責人也表示，短期内價格大(dà)幅上漲可能性不大(dà)，“價格放(fàng)開(kāi)已滿月，我(wǒ)們還沒聽(tīng)說有哪裏借機漲價。物(wù)業服務企業面臨服務不到位被業主解聘的壓力。服務質量不提升，怎敢随便漲價？”
從曆史經驗看，北(běi)京放(fàng)開(kāi)非保障性住房物(wù)業服務價格已近10年，價格過渡平穩。沈陽、杭州、甯波等城市已先後嘗試放(fàng)開(kāi)了部分(fēn)住宅小(xiǎo)區停車(chē)收費(fèi)，也未發現停車(chē)服務價格暴漲。
價格放(fàng)開(kāi)，有利于物(wù)業産業服務水平的提高，但有賴于業委會制度的良好實施
和沈曉文不同，北(běi)京市民王先生(shēng)更關心車(chē)停哪裏的問題：“停車(chē)費(fèi)漲個一(yī)兩百，也能負擔得起。但現在車(chē)越來越多，在小(xiǎo)區找個停車(chē)位越來越難。放(fàng)開(kāi)價格能解決北(běi)京小(xiǎo)區停車(chē)位不夠用的問題嗎(ma)？”
發改委在沈陽調研時就發現，嘗試放(fàng)開(kāi)部分(fēn)住宅小(xiǎo)區停車(chē)收費(fèi)後，确實有停車(chē)公司主動增加了住宅小(xiǎo)區停車(chē)設施供給。
“盡管服務價格沒有應聲而動，但對物(wù)業行業而言，政府放(fàng)開(kāi)價格确實爲企業議價提供了渠道。爲了争取更大(dà)收益，企業将努力提供更能令業主滿意的服務。停車(chē)服務公司解決小(xiǎo)區停車(chē)難問題的動力更足，物(wù)業公司提升物(wù)業服務水平的動力也更足。這對物(wù)業行業和廣大(dà)居民來說，都是好事。”中(zhōng)國物(wù)業管理協會有關負責人表示，近幾年，随着人工(gōng)成本的上漲，物(wù)業服務成本逐年剛性增長，而政府指導價常年未變。在很多小(xiǎo)區，物(wù)業服務收費(fèi)已偏離(lí)市場标準，企業利潤空間不斷壓縮，無奈下(xià)降低服務質量，部分(fēn)居民又(yòu)以服務不到位爲由拒付物(wù)業費(fèi)，形成企業經營困難、物(wù)業服務不到位、居民欠費(fèi)嚴重的惡性循環。放(fàng)開(kāi)價格，發揮市場配置資(zī)源的決定性作用，将有利于扭轉目前物(wù)業服務的困境。
當然，價格放(fàng)開(kāi)到底能收效幾何，業主組織的成熟度及物(wù)業服務市場協商(shāng)機制的良好運行是關鍵。可目前，小(xiǎo)區業委會問題還很多。“以北(běi)京爲例，住宅小(xiǎo)區業主大(dà)會成立比例僅爲27%，其中(zhōng)還有大(dà)量名存實亡，或陷入癱瘓狀态無法正常履職。因此，盡管放(fàng)開(kāi)價格已近10年，北(běi)京物(wù)業行業仍然沒能走出惡性循環。”北(běi)京物(wù)業管理行業協會有關負責人介紹說。
對此，北(běi)京市民陸女士深有體(tǐ)會：“我(wǒ)們小(xiǎo)區是近幾年才成立的業委會。起初物(wù)業服務提升明顯，一(yī)直沒有修繕的涼亭很快修好了。但之後又(yòu)有新問題，如小(xiǎo)廣告反而多了，有業主質疑業委會運行不規範，甚至有人猜測存在腐敗問題。我(wǒ)們希望政府相關部門能在業委會建立和履職過程中(zhōng)多給一(yī)些指導和幫助，這樣才有利于與物(wù)業服務企業的協商(shāng)，保證服務質量的穩定。”
“政府放(fàng)開(kāi)價格限制，可能可以喚醒業主自治意識，倒逼業委會的建立和完善，促進業委會制度的推廣。”發改委價格司有關負責人說，“同時，發改委也會同行業主管部門研究、推動制定推廣、指導業主委員(yuán)會的有關措施。”
“隻有業委會制度完善了，業主的利益才有保障，物(wù)業行業也才能健康發展。這需要行業主管部門的指導，也需要社會各界給予關注和支持。”中(zhōng)國物(wù)業管理協會有關負責人說。