[8月20日，中(zhōng)國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中(zhōng)心公布，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）爲4.85%。]
10月8日房貸利率将換錨。
“10月8日後，房貸利率到底是升還是降？如果升了我(wǒ)就再觀望觀望，降了可能就要抓緊入手了。如果之後房貸波動變化，那銀行能不能把算好的應還款金額發給我(wǒ)？這個不用我(wǒ)自己算吧？”關于即将推行的個人住房貸款利率新政，一(yī)位近期拟購房的北(běi)京市民對第一(yī)财經記者表達了她的諸多疑惑。
8月25日，央行宣布，自2019年10月8日起，針對新發放(fàng)商(shāng)業性個人住房貸款利率進行調整，以最近一(yī)個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）爲定價基準加點形成，加點數在合同期限内固定不變。
對房貸利率即将發生(shēng)的變化，多位接受采訪的拟購房者均對記者表達了自己的疑惑。比如，貸款定價機制調整後，會給房貸利率、房地産市場帶來哪些影響？存量貸款利率是否調整？此前已按照基準利率方式簽訂借款合同但未發放(fàng)的貸款，到底使用哪種貸款定價方式？
帶着上述疑問，記者對多家銀行、房産中(zhōng)介進行采訪了解到：房貸定價機制轉換将以平穩過渡爲原則，一(yī)方面保證借貸雙方利益，另一(yī)方面政策會平穩過渡以保障房産市場穩定，對絕大(dà)部分(fēn)購房者影響不大(dà)。
以北(běi)京地區爲例，按照8月20日公布的5年期以上LPR爲4.85%水平計算，改革後北(běi)京地區首套、二套個人住房貸款利率下(xià)限分(fēn)别是5.4%、5.9%，與目前北(běi)京市主要中(zhōng)資(zī)銀行新發放(fàng)的個人住房貸款利率水平基本相當。
此外(wài)，記者獲悉，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工(gōng)作，近期将擇機落地。并且已有部分(fēn)地區部分(fēn)銀行對新增房貸采取LPR方式報價，但報價方式調整對實際房貸利率的影響不大(dà)。
北(běi)京房貸利率新定價基準出爐
近日，一(yī)位北(běi)京地區鏈家房地産中(zhōng)介對記者表示，已收到部分(fēn)銀行對房貸利率定價的調整方案。比如，彙豐銀行的通知(zhī)是：1．首套個人住房貸款利率最低爲LPR+55基點，按照8月20日5年期以上LPR爲4.85%水平計算後爲5.4%，相當于現行基準上浮10.2%；2．二套商(shāng)業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點，按照8月20日5年期以上LPR爲4.85%水平計算後爲5.9%，相當于現行基準上浮20.4%。
彙豐通知(zhī)稱，2019年10月8日後簽合同的客戶适用，已放(fàng)款或已簽貸款合同的客戶仍按照老政策執行。目前，彙豐銀行還可做到首套執行基準、二套執行上浮10%的利率。
此外(wài)，該中(zhōng)介人士還對記者表示，中(zhōng)信銀行(5.740, -0.06, -1.03%)（北(běi)京地區）于9月16日開(kāi)始對新增房貸采取LPR方式報價，首套利率爲5.4%，二套爲5.9%。
第一(yī)财經記者從多家銀行了解到，此前，北(běi)京地區曾召開(kāi)市場利率定價自律機制會員(yuán)大(dà)會，共有95家北(běi)京地區銀行參會，并共同商(shāng)定了北(běi)京地區新的個人住房貸款定價基準：首套商(shāng)業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點；二套商(shāng)業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。
如按照8月20日貸款市場報價利率的首次報價計算，北(běi)京地區首套個人住房貸款利率下(xià)限是5.4%，二套下(xià)限是5.9%，與目前北(běi)京市主要中(zhōng)資(zī)銀行新發放(fàng)的個人住房貸款利率水平基本相當。
不過，記者在采訪中(zhōng)也了解到，5.4%、5.9%并不是一(yī)個絕對值概念，10月8日的房貸利率仍要看9月20日新一(yī)期的LPR利率是否調降。“房貸利率要看55、105兩個加點下(xià)限，如果LPR變了，加點不變，那麽總和自然改變，加點下(xià)限是否調整要看市場定價自律組織的約定。”一(yī)位國有大(dà)行北(běi)京地區個人金融業務部人士對記者表示。
此外(wài)，記者還從參與了上述自律機制會員(yuán)大(dà)會人士處了解到，此次定價既要實現與LPR的對接，同時也要考慮北(běi)京地區房地産金融政策的連續性、穩定性。下(xià)一(yī)步，北(běi)京地區會根據房地産市場形勢變化、LPR波動情況，适時适度調整個人住房貸款利率的加點下(xià)限。
而從上海地區來看，如按個人房貸新政的規定，上海地區的首套房平均貸款利率低于目前規定下(xià)限4.85%。因此，上海地區房貸利率定價如何調整備受市場關注。
據上海某知(zhī)情人士透露，上海的LPR相關情況目前還在溝通過程中(zhōng)，具體(tǐ)還不确定。總的基調是在“因城施策”的原則下(xià)，保證利率定價機制順利轉換，維持上海個人住房貸款利率基本穩定。
銀行準備好了麽？
爲了保證新老機制平穩過渡，在新的個人住房貸款利率政策出台後，多家銀行就已着手開(kāi)展了包括升級系統、修改房貸合同、組織員(yuán)工(gōng)培訓等系列工(gōng)作，并已基本準備就緒。
中(zhōng)國工(gōng)商(shāng)銀行(5.540, -0.03, -0.54%)個人金融業務部副總經理任西明對記者表示，目前工(gōng)行主要開(kāi)展了三方面工(gōng)作：一(yī)是印發了關于進一(yī)步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分(fēn)行進行安排和部署；二是在制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中(zhōng)利率條款修訂，比如要增加LPR的定價方式，9月中(zhōng)下(xià)旬可完成文件印發；三是在系統方面，工(gōng)行系統支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統測試，9月中(zhōng)下(xià)旬可以完成系統的準備工(gōng)作。
中(zhōng)國建設銀行(7.090, -0.03, -0.42%)住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹稱，建行爲了保證新報價機制平穩運行，主要開(kāi)展了六方面工(gōng)作。
一(yī)是研究制定業務實施細節，包括新發放(fàng)房貸LPR的取值、利率調整方式、加點數值确定規則等；二是修改貸款合同，對新發放(fàng)商(shāng)業性個人住房貸款業務合同的利率等相關條款進行修訂；三是系統改造，目前在加緊推進業務系統中(zhōng)LPR定價參數的調整和文本變更等功能的開(kāi)發實施，9月20日左右可以全面開(kāi)放(fàng)實施；四是全面推進部署，指導分(fēn)行做好LPR利率轉換準備工(gōng)作；五是組織員(yuán)工(gōng)培訓，幫助一(yī)線業務人員(yuán)和業務管理人員(yuán)盡快熟悉新的管理規定、業務辦理流程和系統操作方法，切實爲客戶提供優質服務；六是做好客戶執行工(gōng)作，目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等。
中(zhōng)國銀行(3.650, -0.01, -0.27%)回應記者稱，關于房貸LPR的改革方案已經下(xià)發到各分(fēn)行。對于已簽訂借款合同但未發放(fàng)的貸款利率按已簽訂的合同約定執行，如客戶确需調整定價方式，需廢除原申請，重新發起審批并簽訂新合同，相關流程需要一(yī)段時間，具體(tǐ)可咨詢業務經辦機構。
上述參與了北(běi)京地區自律機制會員(yuán)大(dà)會人士對記者稱，接下(xià)來各銀行将主要在修改貸款合同、改造升級系統、組織員(yuán)工(gōng)培訓等方面開(kāi)展工(gōng)作，以實現與LPR對接。“在10月8日前簽訂的商(shāng)業性個人住房貸款合同中(zhōng)，可以選擇基準利率作爲定價基準；當然，如果銀行已經準備就緒，在與借款人協商(shāng)一(yī)緻後，也可以選擇LPR定價方式，以加點方式确定。”
雖然各銀行爲了保證新定價機制運行平穩，已經進行了大(dà)量的準備工(gōng)作，不過，記者在采訪中(zhōng)也注意到，有銀行在員(yuán)工(gōng)培訓上仍未到位。銀行基層網點或客服人員(yuán)存在對于房貸LPR改革方案“一(yī)問三不知(zhī)”現象。相比而言，房地産中(zhōng)介則對新政内容及各銀行的改革情況了解得相對全面清晰。
房貸計算方式進一(yī)步優化
房貸利率換錨後，房貸利率會随着LPR上下(xià)浮動，會給未來房貸利率走勢帶來哪些影響？
從央行公告來看，央行強調不得突破利率下(xià)限、明确加點水平，這意味着新LPR機制下(xià)的房貸利率不會出現明顯下(xià)降。
事實上，此前中(zhōng)國人民銀行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上就表達了“房貸利率肯定不下(xià)降”的觀點。“新的LPR形成機制并不會使房貸利率下(xià)降。金融行業應當注意，‘房住不炒’的定位不能偏離(lí)，同時，避免把房地産工(gōng)具化。”
2019年以來，房地産金融風險被密集提及。據不完全統計，2019年至今已有18次講話(huà)或政策提及要加強對房地産金融的風險把控。記者在采訪中(zhōng)了解到，對于房地産金融的風險監管并不意味着房貸新政實施後，貸款成本會大(dà)幅度上行。切換後，房貸利率、房地産市場監管政策仍會保持平穩性、連貫性。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉對記者表示，整體(tǐ)看，全社會貸款成本都有所降低，這種情況下(xià)，房地産相對貸款成本上行可能性不大(dà)，但因爲各種政策約束，預計下(xià)調的空間也有限，保持平穩将是主流。
另有知(zhī)情人士對記者表示，轉換前後，房地産市場的實際貸款利率将保持基本的穩定，不會産生(shēng)巨大(dà)波動。一(yī)方面是對借貸雙方保護。另一(yī)方面，也是出于房地産市場政策保持連續性、穩定性考慮，先從增量開(kāi)始平穩推動過渡。
實際上，新的房貸政策從計算方式與此前相比已有了很大(dà)優化，此前房貸計算方式還是存在很多弊端的。
“用LPR加點方式後，徹底解決效應問題，更加直觀。”上述知(zhī)情人士稱。
央行公告表示，人民銀行省一(yī)級分(fēn)支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一(yī)的信貸政策基礎上，根據當地房地産市場形勢變化，确定轄區内首套和二套商(shāng)業性個人住房貸款利率加點下(xià)限。這意味着，房地産新政對于不同城市的實際影響會有所不同。
在市場分(fēn)析人士看來，當前房地産調控強調分(fēn)城施策，在确定了加點下(xià)限的基礎上，各地區、各銀行可以根據當地供需變化情況、各銀行經營策略的差别、服務客群的不同自律定價，也會使房地産市場運行更加平穩有序。
