在近期接踵而至的全方位樓市緊縮調控措施下(xià)，房貸利率上行趨勢繼續蔓延。融360大(dà)數據研究院監測的數據顯示，8月份，全國首套房貸款平均利率爲5.47%，環比上漲3個BP（基點）；二套房貸款平均利率爲5.78%，環比上漲兩個BP，相當于在目前的5年期LPR水平上分(fēn)别加了62個BP和93個BP，均遠高于新政規定的利率下(xià)限。
專家普遍認爲，目前各行正在緊鑼密鼓籌備的房貸利率“換錨”與此輪樓市調控升級開(kāi)出的各種“藥方”契合，在“房住不炒”格局進一(yī)步夯實、住房金融“防火(huǒ)牆”不斷升級的背景下(xià)，近期央行“全面降準+定向降準”後續累計釋放(fàng)的9000億元資(zī)金難以流入樓市，房貸利率短期内很難出現回調。
上漲趨勢逐步蔓延
“與6月、7月份相比，8月份房貸利率上漲趨勢蔓延，覆蓋城市數量和上漲幅度均呈上升态勢。”融360大(dà)數據研究院分(fēn)析師李萬賦表示。
從城市來看，首套房方面，8月份，17城房貸利率水平有所上漲，15城維持上月水平，僅武漢、東莞和長春3個城市的首套房貸利率水平有所下(xià)調。
一(yī)線城市中(zhōng)，8月份，廣州首套房貸款利率平均水平環比上漲4個BP，其他城市維持上月水平不變；二線城市中(zhōng)，蘇州、無錫、沈陽、長沙4個城市首套房貸款利率平均水平出現3個月連漲，昆明、佛山、成都、杭州也出現了兩個月連漲。
從漲幅來看，8月份，沈陽漲幅最大(dà)，高達23個BP。7月份沈陽首套房貸款利率最高水平爲基準上浮10%，8月份多家銀行則在基準上浮15%甚至20%的水平，二套房漲至基準上浮20%到25%。漲幅排名第二的濟南(nán)則在6月份下(xià)調房貸利率後一(yī)直保持平穩，近期當地各家銀行進行了一(yī)輪集中(zhōng)上調，使其環比上漲達18個BP。除此之外(wài)，南(nán)昌、昆明、南(nán)甯3個城市8月份漲幅也在10個BP以上。
與此同時，各地的房貸政策緊縮也以多種形式顯現出來。8月份，合肥多家銀行二手房業務停貸。無錫的首付政策也發生(shēng)變化，之前無錫首套房的主流首付比例爲最低三成，而在8月份多家銀行将最低首付比例上調至四成，和二套房水平一(yī)緻。
“換錨”後超百家銀行面臨調整
房貸利率定價基準的轉化，無疑是普通購房者在近期最爲關注的動向之一(yī)。雖然當前房貸利率普遍高于新政規定的利率下(xià)限，但在8月份，仍有超過百家銀行利率水平低于新規下(xià)限。
在融360大(dà)數據研究院監測的533家銀行分(fēn)（支）行中(zhōng)，除了停貸銀行外(wài)，共有19家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執行優惠政策，且都位于上海。116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%，主要分(fēn)布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。
“若9月20日LPR最新報價沒有下(xià)行，這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平，進而帶來大(dà)量城市房貸利率水平的進一(yī)步上漲。” 李萬賦表示，這還隻是全國統一(yī)規定的房貸利率下(xià)限，各省級市場利率定價自律機制在統一(yī)信貸政策基礎上，還要根據當地的房地産市場形勢确定轄區内的加點下(xià)限，各個地方的下(xià)限存在更多的可能性。不過短期來看，僅僅因爲LPR新機制就調高各省實際房貸利率下(xià)限水平的可能性不大(dà)。
對于此次新政帶來的影響，李萬賦進一(yī)步分(fēn)析稱，LPR隻是一(yī)個中(zhōng)性的調控工(gōng)具。目前雖仍處在過渡期，但已經有廣州、深圳、山東等地的部分(fēn)銀行采取了新定價機制，部分(fēn)銀行實際水平和原來保持一(yī)緻，即加點數值根據之前的實際房貸利率水平減去(qù)當前LPR水平倒推得出；部分(fēn)銀行則完全依據LPR加點進行報價，但實際執行利率和之前相比變化很小(xiǎo)，這多數可能是由于銀行爲方便管理，進行整數位加點，房貸利率水平将基本保持穩定，對用戶利息支出不會有太大(dà)影響。
“預計過渡期内，會有越來越多的銀行在系統改造和合同修改完成後，開(kāi)始對新增房貸使用LPR報價。随着新定價機制的逐漸成熟，銀行普遍都會對LPR進行整數位加點，而非簡單依據現有水平倒推。短期的波動不可避免，但應該都在用戶的心理接受範圍之内。而且，考慮到LPR未來下(xià)行的市場預期較大(dà)，房貸用戶在接受新的定價模式和簽訂合同時也會比較順利。”李萬賦認爲。
短期内回調困難
“這一(yī)輪的房貸利率上漲趨勢，各地多是由國有大(dà)型商(shāng)業銀行及股份制銀行帶頭上調，其他銀行跟進。從資(zī)金成本的角度來看，國有大(dà)行的資(zī)金成本往往較低，而個人住房貸款又(yòu)是國有大(dà)行非常重視的個人信貸資(zī)産，上調房貸利率的内部壓力和内部動力相對較小(xiǎo)，這波調整可能更多地帶有政策意味。” 李萬賦表示，下(xià)半年來，中(zhōng)共中(zhōng)央對房地産市場“房住不炒”的堅定表态以及監管層密切監控房地産融資(zī)的一(yī)系列動作，都表明了堅決遏制房地産市場杠杆率進一(yī)步提升的決心。
據中(zhōng)原地産統計，僅在8月份，各地針對房地産的調控政策合計達60次。中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示，在近期央行降準前，監管部門已經多次針對房地産收緊政策，避免資(zī)金違規流入房地産。2019年以來，房地産金融政策的收緊成爲最主要特點，房地産調控再次升級。
“7月份以來，包括銀行貸款、信托貸款等在内的房地産融資(zī)渠道全面收緊。長期而言，這有利于引導貸款結構優化，使金融資(zī)源更多地向制造業領域傾斜。然而，制造業貸款體(tǐ)量顯著低于房地産貸款，加之外(wài)需低迷，短期内制造業貸款增量難以完全彌補房地産融資(zī)放(fàng)緩帶來的缺口。”興業研究認爲，此次降準的重要用意之一(yī)是對沖融資(zī)“去(qù)地産化”可能引發的信用收縮風險。
“這次降準雖然降低了銀行的融資(zī)成本，但不管是降準措施，還是LPR新報價機制的推出，最終都是期望通過銀行傳導，降低貸款實際利率。”李萬賦表示，短期來看，政策主要是爲了降低實體(tǐ)企業的融資(zī)成本，房貸利率下(xià)降的可能性不大(dà)。
