中(zhōng)原地産最新數據顯示，7月單月，房企海外(wài)融資(zī)合計達32.8億美元，年内累計海外(wài)美元融資(zī)額度達255.7億美元，相比2016年同期的82.7億美元上漲了209%。
對此，業内人士表示，房企正迎來新一(yī)輪規模較量，部分(fēn)企業甚至不惜代價擴張規模，以避免在此輪房地産整合潮下(xià)“被整合”。與此同時，國内市場調控明顯收緊，境内融資(zī)難度加大(dà)，讓急于擴張的房企不得不轉戰海外(wài)市場高成本獲得資(zī)金。
國内融資(zī)難房企紛紛轉向海外(wài)融資(zī)
8月2日，融創中(zhōng)國發布公告稱，該公司拟進行美元優先定息票(piào)據的國際發售，以附屬公司擔保人按優先償還的基準爲票(piào)據提供擔保，并将附屬公司擔保人的股份作抵押。融創方面表示，拟發行海外(wài)債券，旨在優化融創中(zhōng)國債務結構，所得款項淨額拟用于償還、替換其現有的高成本負債。
而值得注意的是，就在7月初，融創100億元公司債被上交所終止發行。究其原因，則是在新一(yī)輪房地産調控下(xià)，房企公司債發行和直接融資(zī)被全部鎖死。
據興業證券固定收益研究統計，從2016年11月至2017年5月，取消和推遲發行短期融資(zī)的占比達40%。
廣發證券發展研究中(zhōng)心分(fēn)析師樂加棟表示，2016年四季度以來，管理層逐步注重抑制資(zī)産價格泡沫，防範市場風險，對于房地産開(kāi)發企業的各種資(zī)金來源的管控水平都有所提升，房企主要融資(zī)渠道全面收窄。
廣發證券數據顯示，1-4月份，樣本房企總融資(zī)規模3109億元，同比大(dà)幅下(xià)滑42%，但從融資(zī)結構來看，受監管的委托貸款、公司債以及再融資(zī)占比下(xià)滑，融資(zī)規模分(fēn)别同比下(xià)滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資(zī)規模分(fēn)别由去(qù)年同期的1859億、334億大(dà)幅下(xià)滑至20億、37億元。
正因爲此，房企紛紛轉向海外(wài)發債。中(zhōng)原地産數據顯示，7月單月，房企海外(wài)融資(zī)合計達到了32.8億美元，這意味着，房企年内累計海外(wài)美元融資(zī)額度已經達到了255.7億美元，相比2016年同期的82.7億上漲了209%。
其中(zhōng)，恒大(dà)自今年5月以來，共發行三期美元債，總規模達66億美元，創近年來中(zhōng)國企業在債券市場融資(zī)新高。佳兆業境外(wài)發債融資(zī)35億美元。此外(wài)，中(zhōng)國海外(wài)發展、龍湖、碧桂園、綠地也都發行了一(yī)般規模的5億至10億美元之間的境外(wài)債。
有業内人士透露，由于國家發改委從第二季度開(kāi)始收緊房地産企業海外(wài)債發放(fàng)批文，但一(yī)年期内美元債不需要發改委審批，因此，第二季度起，房企發行的一(yī)年期内美元債出現放(fàng)量。
不願“被整合” 房企拼命擴規模
中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，截至2017年前7個月，拿地最積極的50大(dà)房企合計拿地金額達到了12651億元，與2016年同期的7457.78億元相比，上漲幅度高達70%。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示，雖然一(yī)二線城市調控效果明顯，但從全國房地産數據看，房企經曆去(qù)年的“豐收”後，資(zī)金情況空前寬裕，大(dà)部分(fēn)标杆房企都開(kāi)始積極拿地。
在此背景下(xià)，地方賣地紀錄頻(pín)被刷新，今年1-7月全國50大(dà)城市賣地1.7萬億元，同比上漲44.5%，平均地價上漲了33%，22個城市翻倍。
其中(zhōng)，北(běi)京、南(nán)京、杭州、武漢、上海等12個城市超過了500億元。同比漲幅最明顯的城市以三四線城市爲主。其中(zhōng)，菏澤賣地143.46億元，同比上漲478.48%，漳州賣地178.43億元，同比上漲432.68%，無錫賣地278.86億元，同比上漲421.01%。
張大(dà)偉表示，雖然各地樓市調控頻(pín)繁，但整體(tǐ)看，一(yī)二線城市土地市場成交活躍，企業仍處于補庫存階段。“房企對熱點城市熱門地塊的拼搶依然積極，包括南(nán)京、蘇州等2016年的二線城市‘四小(xiǎo)龍’地價依然處于高位，即使在地方政府設置了多重調控約束政策後，部分(fēn)住宅屬性地塊依然有多家企業以突破上限的價格拼搶。”
“但這也意味着，房地産企業的風險越來越大(dà)，預計在嚴格的調控下(xià)，地價很可能在2017年下(xià)半年出現平穩甚至下(xià)行的表現。”張大(dà)偉說。
而造成土地市場火(huǒ)熱的原因，自然與樓市依然是吸金大(dà)戶有關。數據顯示，雖然經曆着樓市的密集調控，但房地産行業依然收獲了曆史上最豐收的前7個月。截至目前，近半房企發布半年業績預報，7成房企利潤喜人。其中(zhōng)，萬科1至7月份累計實現銷售金額3127.4億元，這已逼近2016年全年3647億元銷售金額。而從利潤來看，榮安地産上半年淨利潤同比去(qù)年上升超過2300%，豐華股份預計上半年歸屬于上市公司股東的淨利潤同比去(qù)年上漲超1158.81%，粵泰股份預計上半年淨利潤同比去(qù)年上漲超過1111.55%，新黃浦預計上半年淨利潤較上年同期增加650%左右；中(zhōng)洲控股預計上半年盈利比去(qù)年同期至少上升430%。
但值得注意的是，此次，“購地标杆企業量級大(dà)多屬于中(zhōng)型。”張大(dà)偉說，特别是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成爲過去(qù)7個月搶地的主流企業。
數據顯示，截至7月底，拿地超過100億元的企業多達39家，其中(zhōng)拿地金額超過200億元的也達到17家。除碧桂園、萬科、恒大(dà)外(wài)，保利前7月拿地總額955.61億元，龍湖拿地金額多達764.49億元，中(zhōng)海拿地金額也高達615億元。此外(wài)，中(zhōng)國金茂、首開(kāi)股份、華潤置地、世貿房地産、新城控股拿地金額也分(fēn)别高達615.32億元、524.04億元、500.13億元、456.18億元、341.94億元、332.67億元。
張大(dà)偉認爲，房企拼規模趨勢加劇，上半年曆史上首次有超過7家企業銷售額超過千億。“最近2年的樓市高峰期下(xià)，房企銷售額爆發，補庫存趨勢持續，資(zī)金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可支持标杆房企拿地，所以不論是一(yī)二線城市還是三四線城市，土地市場依然處于相對高溫。”
一(yī)位地産企業負責人表示，拿地暗藏的另外(wài)一(yī)個原因是，在調控下(xià)，通過完全招拍挂購地成本較高，新一(yī)輪房企整合開(kāi)啓，規模較大(dà)的二線房企不願“坐等被整合”，便不顧成本，快速拿地，擴張資(zī)産規模，以阻止一(yī)線房企的收購。
Wind資(zī)訊統計數據顯示，2014年7月至今的三年時間内，境内房地産企業并購案發生(shēng)972宗，涉及并購金額高達11679.95億元，接近1.2萬億元。其中(zhōng)，2015年，房地産企業并購案宗數爲343宗，涉及并購标的物(wù)價值爲2815億元，同比增長11%。2016年，房地産行業并購案宗數爲198宗，涉及金額爲4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地産行業并購案宗數爲154宗，涉資(zī)2177億元。其中(zhōng)，今年7月份的前25天裏，并購案就達到27宗，涉資(zī)約908億元。
負債高企 房企風險不斷增加
CRIC研究中(zhōng)心數據顯示，從總有息負債增速來看，大(dà)部分(fēn)房企都有不同程度的增長，僅16家房企有所下(xià)降。具體(tǐ)來看，2016年55家房企總有息負債（不含永續債）爲31037.27億元，同比增長28%，淨增加約6786億元。
其中(zhōng)，2016年有息負債超過千億的企業多達7家，數據顯示，截至2016年底，恒大(dà)有息負債5350.7億元，同比上漲80.22%，中(zhōng)海有息負債1547億元，碧桂園有息負債1361.97億元，萬科、富力、融創、保利則分(fēn)别擁有有息負債1288.64億元、1208.52億元、1128.44億元、1122.25億元，值得一(yī)提的是，并購王融創有息負債同比上漲高達169.97%。但目前，恒大(dà)已提前贖回全部永續債部分(fēn)。
樂加棟表示，2017年第一(yī)季度房企淨負債率由2016年的96%上升至106%。東方證券房地産行業首席分(fēn)析師竺勁表示，目前來看企業杠杆率在2016年相對有所回落的背景下(xià)，2017年再度慢(màn)慢(màn)擡頭。
CRIC研究中(zhōng)心研究員(yuán)房玲表示，快速發展中(zhōng)的房企，爲了進一(yī)步推動銷售增長，投資(zī)開(kāi)發力度加大(dà)，需要更多的資(zī)金供給，往往融資(zī)力度比較大(dà)，總有息負債增長也比較顯著。
但需要注意的是，随着房地産調控的深入，先是證監會提升公司債門檻，又(yòu)要求各商(shāng)業銀行加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，收緊樓市融資(zī)渠道，強調防範房地産領域風險，要求分(fēn)類實施房地産信貸調控，加強房地産押品管理。同時，高企的債務壓力以及調控導緻銷售遲滞的風險，都給這些激進擴張的企業蒙上了一(yī)層陰影。
張大(dà)偉認爲，預計房企的資(zī)金還會受到持續的壓力。尤其是發債等渠道還可能繼續收緊，未來6-9個月房企很可能會面臨越來越大(dà)的資(zī)金問題。
國泰君安分(fēn)析師覃漢也表示，在融資(zī)渠道全面緊縮趨勢下(xià)，前期激進擴張、過度依賴高杠杆和外(wài)部融資(zī)的企業，将會面臨越來越大(dà)的項目出售和流動性壓力。
