近日，溫州房屋２０年土地使用權到期事件引發社會高度關注。“新華視點”記者調查發現，溫州并非孤例，全國有多地出現類似現象。
國家規定的居住用地最高年限７０年，爲何部分(fēn)地區出現２０年、３０年就到期的現象？無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之後怎麽辦？有關部門該如何緩解公衆對于房産續期的焦慮？
記者１９日通過對相關部門采訪獲悉，從城市到鄉村(cūn)，從城市建設到土地管理，各部門參與、集中(zhōng)全民智慧形成的物(wù)權法，本身就是爲保障包括不動産權利在内的物(wù)權而産生(shēng)的，也将在物(wù)權保護的進程中(zhōng)不斷完善。“房權地權不一(yī)緻”問題，城市與農村(cūn)都有。住房所有權與其土地使用權，就像農房所有權與農村(cūn)宅基地使用權一(yī)樣，都将在堅持土地的社會主義公有制基礎上，不斷明晰。
一(yī)問：全國有多少地方面臨“溫州困境”？
近日，有媒體(tǐ)報道，溫州出現了２０年住宅用地使用權年限到期，又(yòu)要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體(tǐ)報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。物(wù)權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續，目前國家尚未出台相關實施細則。基層國土部門在實際操作過程中(zhōng)無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續。溫州市國土局已着手研究相關方案，近期将報上級研究決定，妥善化解這類問題。
那麽，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？
國務院１９９０年發布的《中(zhōng)華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中(zhōng)明确，土地使用權出讓最高年限按用途确定，其中(zhōng)居住用地７０年、工(gōng)業用地５０年、商(shāng)業旅遊娛樂用地４０年、其他或綜合用地５０年。
中(zhōng)國社會科學院經濟所研究員(yuán)汪麗娜說，目前，絕大(dà)部分(fēn)地區住宅小(xiǎo)區用地使用年限都是７０年。但一(yī)些地方因爲各種原因，确實存在低于７０年的情況。
記者調查發現，房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限标準的現象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一(yī)的情況。
事實上，本世紀初，深圳市内國際商(shāng)業大(dà)廈等多棟樓宇的部分(fēn)物(wù)業土地使用權，已經達到２０年期限，成爲國内首批土地使用權年限到期的案例。深圳市後來出台方案，明确土地使用權年限到期的房地産，可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中(zhōng)，補交地價額度爲一(yī)次性支付相應用途公告基準地價的３５％。
青島市部分(fēn)區域一(yī)些住宅用地使用權期限，也隻有２０年或３０年。公開(kāi)資(zī)料顯示，青島經濟技術開(kāi)發區自上世紀８０年代成立以來，出讓２０年、３０年使用年限的住宅用地共計４１宗，總用地面積６６７．５畝，其中(zhōng)部分(fēn)小(xiǎo)區土地使用年限已到期。
重慶市民張先生(shēng)告訴記者，在其他城市購置商(shāng)品住宅，土地證上使用年限都是７０年，但在重慶購買的房屋土地證上，使用年限都隻有５０年，“這種情況非常普遍”。據當地業内人士介紹，重慶市規劃确定的土地用途不少爲綜合用地，因此從１９９４年起，在土地出讓簽訂合同中(zhōng)，包括居住在内的綜合用地使用年限均爲５０年。
全國範圍内，此類房屋物(wù)業土地使用權年限不一(yī)的情況到底有多少？據有關部門介紹，土地出讓大(dà)都是各地自行組織實施，具有一(yī)定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前沒有詳細數據，不過這種情況在全國并不少見。
二問：說好的７０年權限爲何“縮水”？
在不少公衆的印象中(zhōng)，購置房屋的“産權”多數都是７０年，怎麽會年限“縮水”呢？
參與物(wù)權法起草的一(yī)些人士表示，公衆首先要明确，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房産權，是私有财産權的一(yī)種，受憲法和物(wù)權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規定的住宅用地最高使用年限是７０年。
我(wǒ)國的絕大(dà)部分(fēn)住宅用地使用年限都是７０年，距離(lí)到期還有四五十年。之所以目前一(yī)些地方出現２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
－－在政策範圍内調整。溫州市國土局稱，上世紀９０年代，在土地出讓政策開(kāi)始執行時，該市在不超過居住用地最高年限７０年的前提下(xià)，按２０年到７０年分(fēn)檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。
地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一(yī)定程度上可降低房價，讓利給終端消費(fèi)者。
－－方便管理和處置。重慶市國土局在解釋爲何土地使用權期限是５０年時稱，因爲重慶市多數房地産開(kāi)發以商(shāng)業與住宅混合類型爲主，一(yī)個項目中(zhōng)若按商(shāng)業、住宅最高出讓年限确定不同出讓年限，勢必會出現一(yī)棟建築中(zhōng)，商(shāng)業、住宅出讓終止時間不一(yī)緻的情況，帶來處置困難。
－－先試先行地區曆史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現了部分(fēn)遺留問題。
深圳市相關部門稱，深圳作爲國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于１９８２年出台了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，并且規定了相應用途的土地使用年限，如工(gōng)業用地３０年，商(shāng)業用地２０年，商(shāng)品住宅用地５０年等。深圳市最早一(yī)批通過行政劃撥方式取得的經營性用地——２０年使用權陸續到期，集中(zhōng)出現了國有土地使用權期滿的問題。
廣東省房地産研究會會長黃遠華認爲，除此之外(wài)，還有部分(fēn)住宅用地因開(kāi)發商(shāng)囤地等原因導緻使用年限“縮水”。土地使用時間是從土地出讓之時開(kāi)始計算，正常的房産規劃、開(kāi)發和銷售等過程，一(yī)般需要兩到三年時間，但有的地方存在開(kāi)發商(shāng)捂地、層層轉手等情況，一(yī)拖就是好多年；還有一(yī)些房地産項目規模較大(dà)，分(fēn)多期建設，持續開(kāi)發十多年，導緻消費(fèi)者購房時，土地使用年限“縮水”嚴重。
三問：住宅用地使用權到期該怎麽辦？
雖然對于大(dà)多數人來說，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問：房産的土地使用權到期了該如何續期？
專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物(wù)權法第一(yī)百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。
中(zhōng)國人民大(dà)學民商(shāng)事法律科學研究中(zhōng)心主任楊立新說，在物(wù)權法之前，城市房地産管理法曾規定，“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地産管理法對于物(wù)權法而言，是舊(jiù)法，按照新法優于舊(jiù)法的原則，目前還是應該遵循物(wù)權法的相關規定。
汪麗娜等認爲，雖然物(wù)權法明确提出“自動續期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不确定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規定２０年和７０年，其出讓金是不一(yī)樣的。政府出讓２０年土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納７０年出讓金的業主也是不公平的。”
有專家指出，約定２０年以及沒有達到最高限７０年的，首先應當自動續期至７０年，同時補交約定年限與７０年土地使用權期間的出讓金差價。
但也有部分(fēn)學者持不同看法，認爲“補差價”的做法沒太必要。因爲無論怎麽補，這幾十年土地出讓的差價都很大(dà)。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。”浙江大(dà)學房地産研究中(zhōng)心專家田傳浩表示。
那麽，對于７０年土地使用權到期的房産又(yòu)該如何續期？應有償還是無償？楊立新認爲，有兩個辦法可供選擇：一(yī)是免費(fèi)，讓利給業主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說，在我(wǒ)國，房屋是很多老百姓最大(dà)的财富。一(yī)些人拿出大(dà)部分(fēn)的積蓄買房，房屋的增值不是因爲房屋本身而是土地。從這個意義上來說，７０年之後再交一(yī)大(dà)筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一(yī)點。
汪麗娜、楊立新等認爲，在強調法治社會的今天，首先需要明确的是，要堅持有法必依，嚴格落實物(wù)權領域的立法成果，增強人民群衆對國家物(wù)權制度的信心；另一(yī)方面，針對物(wù)權法規定并不詳盡的現實，通過充分(fēn)吸取民意及規範的程序，盡早出台關于土地出讓續期的實施細則，緩解公衆焦慮。