購租并舉與規範住房租賃銷售等舉措一(yī)并，被業内視爲維持中(zhōng)國樓市穩定健康發展的關鍵所在。經過一(yī)年多探索，購租并舉已衍生(shēng)出購租同權、新增租賃性質用地、多元租賃主體(tǐ)等諸多操作實踐，未來購租并舉還有哪些可能？能否化解樓市頑疾？又(yòu)将給承租人、購房人帶來怎樣體(tǐ)驗？
購租并舉是劑長效藥 能解哪些樓市頑疾？
2015年年底召開(kāi)的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議指出，要明确深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求爲主要出發點，以建立購租并舉的住房制度爲主要方向，把公租房擴大(dà)到非戶籍人口。
2016年6月，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，實行購租并舉，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工(gōng)作。
據中(zhōng)原地産研究院統計顯示，近一(yī)年多時間裏，全國累計超過20多個城市出台了有關住房租賃的政策内容。
對普通民衆來說，購租并舉已從一(yī)個概念衍生(shēng)出“購租同權”、“開(kāi)發商(shāng)自持房源用于租賃”、“推出租賃用地”等諸多操作可能，住房租賃市場改革雛形正在形成。8月28日，國土部、住建部還聯合發文，在北(běi)京、上海、南(nán)京等13城試點集體(tǐ)建設用地建租賃住房。
“購租同權進入政策層面，對中(zhōng)國未來住房市場結構将産生(shēng)深遠的積極影響，長效機制框架的雛形已經确立，政策制度不再支持房價的繼續快速上漲。”8月21日，中(zhōng)國社科院财經戰略研究院、中(zhōng)國社科院城市與競争力研究中(zhōng)心發布的《中(zhōng)國住房發展報告》指出。
有人會問，購租并舉的長效藥到底能解決哪些樓市頑疾？“首先肯定是改變‘重售輕租’局面，讓承租人也能租得安心，最終達到維護租賃關系穩定的目的。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉告訴記者，對樓市調控來說，建立購租并舉的住房制度，還能減少非理性購房需求，避免房地産市場的大(dà)起大(dà)落。
在房地産研究人士、新城控股高級副總裁歐陽捷看來，購租并舉的另一(yī)重要目的則是讓外(wài)來人口更爲靈活的流動，想留下(xià)的可以穩定租房，想離(lí)開(kāi)的也無“後顧之憂”。“大(dà)城市的住房資(zī)源得到高效利用，讓購房人寶貴的住房資(zī)源避免閑置浪費(fèi)，實現租賃住宅‘輪動式利用效應’。”
記者采訪的多位業内人士均認爲，購租并舉最想解決的問題，是破除唯有買房才能“安家置業”的固有觀念，取而代之的是通過住房租賃制度等多種手段保障居住權。安居客房産研究院首席分(fēn)析師張波告訴記者，除保證供應、提高權益外(wài)，購租并舉還可能在房地産投資(zī)依托基金的實施上有所突破。
階梯消費(fèi)制度正在構建 先租後買打通市場
作爲住房租賃的兩端，承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。
一(yī)方面，體(tǐ)現在雙方權益享有上的逐步接近；另一(yī)方面，階梯消費(fèi)制度正在構建，承租人可能會搖身變爲購房人，甚至可享有優先購買租賃房屋的權利。
傳統理解上，租、售是完全分(fēn)離(lí)的兩個市場。中(zhōng)國社科院城市與競争力研究中(zhōng)心主任倪鵬飛認爲，要打通新房與舊(jiù)房、出租與出售、商(shāng)品房與保障房的市場體(tǐ)系，需形成購租并舉的“階梯消費(fèi)、過濾使用”機制；完善商(shāng)品房和保障房承租人優先購買的制度，形成“購租并舉、先租後買”的新模式。
可見，階梯消費(fèi)正是銜接租、售兩個市場的關鍵所在。
張波将梯度消費(fèi)模式通俗化的理解爲“有多大(dà)能力，辦多大(dà)事”。他說，“先租後買”針對剛步入社會的年輕人就是先租房，有能力了再買房；針對改善型需求就是先改善型租房再改善型買房，從居住者角度來看，租房和買房的保障是趨同的。
8月10日，北(běi)京市完成了對《北(běi)京市共有産權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征求，其中(zhōng)，有群衆認爲單身家庭需“年滿30周歲”的申請條件過于嚴苛。爲此，北(běi)京市住建委提出，不滿30周歲單身家庭可“先租後買”，形成梯度消費(fèi)，并将制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。
倪鵬飛将梯度消費(fèi)分(fēn)爲三步：第一(yī)，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租賃共有産權住房，邊租邊購；第三，完全自購，完全自有産權。
針對租賃轉購買，在法律層面其實早有說明，業内俗稱“買賣不破租賃”、“承租者優先購買權”等。
記者查詢《合同法》第229條規定，租賃物(wù)在租賃期間發生(shēng)所有權變動的，不影響租賃合同的效力；而第230條則指出，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知(zhī)承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
“多元所有”産權制度浮現 爲購房人減負
強化租賃市場，并不意味着住房銷售市場将被弱化，反給房屋買賣帶來更多可能。
在倪鵬飛看來，目前我(wǒ)國房地産市場存在産權結構單一(yī)的問題，應盡快建立多元産權及保護機制。“應建立個人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的産權制度，形成對應收入與偏好的産權匹配機制。”
其中(zhōng)，共有産權住房等已被多地提進日程。今年4月，住建部、國土部明确提出超大(dà)、特大(dà)城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有産權房供應。
數月後，北(běi)京宣布拟探索共有産權住房模式；廣東也在《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020年)》中(zhōng)提出，推動建立涵蓋共有産權住房、限價商(shāng)品房等方面的住房保障體(tǐ)系。而上海早在2010年就開(kāi)始試點共有産權房，并連續5次放(fàng)寬準入标準。
産權共有，對購房人有啥好處？“此舉降低了個人購房成本，有利于滿足無房家庭住房剛需，進一(yī)步平抑房價。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進提醒，多元主體(tǐ)出資(zī)購房，相當于房子的居住權和收益權是分(fēn)離(lí)的，居住權由其中(zhōng)一(yī)個或多個購房者享有；而收益權或增值獲利的權益是各類購房出資(zī)人共同享有。因此，若要兌現全部收益，購房人需逐步回購産權。
倪鵬飛認爲，共有産權房有利于建立長效機制，構建住房多層次供給體(tǐ)系。具體(tǐ)體(tǐ)現在兩個方面：一(yī)是抑制投機和投資(zī)，明确現有各類保障性住房中(zhōng)政府投入的權屬及其定價規則，能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間；二是促進住房保障體(tǐ)系，充分(fēn)利用市場機制的作用，提升政府保障性資(zī)金投入的利用效率，同時提高家庭購房支付能力，支持國民“居者有其屋”夢想的實現。
“不久的将來，特大(dà)城市以新增租賃住房爲主、中(zhōng)小(xiǎo)城市以新增開(kāi)發商(shāng)自持住宅爲主的住房市場新格局将逐步形成。”歐陽捷說。
