“房産稅呼籲了十幾年，我(wǒ)現在繼續呼籲，要趕快施行房産稅。怎麽實施？我(wǒ)的建議是，新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，增量改革”，著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱8月8在“2017博鳌房地産論壇”上表示。
在房地産稅的征收環節上，樊綱建議，根據房屋價值進行稅收減免，如對僅有一(yī)套房屋和低價房屋進行稅收減免，降低低收入階層的住房成本。
樊綱分(fēn)析，需求側改革最重要的長效機制就是房地産稅，因爲房地産稅是内在穩定器，一(yī)是改變收入流，将未來要交的稅現在逐步繳納，并非在地價中(zhōng)一(yī)次性繳納；二是減少投資(zī)需求。
他還稱，房産稅征收不會造成房價暴跌，因爲目前房地産在多行政手段調控下(xià)，需求被嚴重抑制，一(yī)旦實行房地産稅長效機制，就可以放(fàng)開(kāi)調控，合理需求足以彌補擠掉的不太合理需求，房地産仍然能平穩發展。
以下(xià)爲演講實錄
樊綱：非常高興再一(yī)次參加博鳌論壇，感謝陳詩濤女士和觀點雜(zá)志(zhì)，今年已經是第17屆了，我(wǒ)是從一(yī)開(kāi)始就參加的。
這次給我(wǒ)出的題目是“政策預期”，看到這個題目就想到了去(qù)年的話(huà)題，去(qù)年有若幹個話(huà)題，其中(zhōng)一(yī)個話(huà)題是，大(dà)家說房價貴是因爲地價貴。當時我(wǒ)問的問題是，地價貴不是你們舉牌拍出來的嗎(ma)？你怪誰？一(yī)定是你預期未來的房價高于你現在拿的這個地價，你還能賺錢，你才敢舉牌拍地。然後有人就說，當時我(wǒ)舉牌拍地，我(wǒ)相信房價能漲，我(wǒ)這個地價還能掙錢，但我(wǒ)沒預期到政府又(yòu)變了政策，政府又(yòu)出來限購了。這就是政策預期問題。
你怎麽能假定政府看着這個房價飙升下(xià)去(qù)而坐視不管呢？如果去(qù)年沒有這些政策出台的話(huà)，我(wǒ)們現在仍然沉浸在房地産的狂歡當中(zhōng)，房價在飙升，我(wǒ)們在不斷買房，大(dà)概用兩三年的時間，然後就是大(dà)崩盤，房地産崩盤、金融崩盤。這次炒房的時候，連首付都可以貸款，有這類的P2P，你怎麽能假定政府面對這樣的情況坐視不管呢？所以政策在這裏面是要起作用的。
但是反過來講，這些政策都屬于短期政策，待會兒我(wǒ)還會講什麽是短期，什麽是長期。
現在要讨論的是長效機制，今天早上我(wǒ)們談到了房産稅的事，房産稅不僅是個長效機制，提上議程也是一(yī)個非常漫長的過程。
這是第17屆了，我(wǒ)記得我(wǒ)第一(yī)屆參加的時候就講了房産稅的問題，每次都講，講了十幾年。城鎮化的問題也是講了很久，一(yī)直提不上日程，這也是一(yī)種政策預期。
長效機制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限購這些短期政策，還是建立一(yī)些長效機制？現在好像是看到了曙光，我(wǒ)老是說曙光，你們都認爲是黑暗即将到來。
剛才說的金融風險和房地産的長效機制，在最近一(yī)次工(gōng)作會議上，領導人還提到了要加快出台房地産稅。因此現在有些事情也開(kāi)始逐步明朗，叫了多年，讨論了多年。
講到長效機制，就要把供給側、需求側的這些問題系統的點一(yī)點。
我(wǒ)先講供給側。供給側、需求側這個詞大(dà)家都比較熟悉了，以前供給側、需求側都是學術界的詞，我(wǒ)們隻在内部用一(yī)用，一(yī)般不太敢用，現在中(zhōng)央文件把它寫出來了，大(dà)家都比較熟悉了，這對我(wǒ)們分(fēn)析問題也是一(yī)個便利。
供給側的長效問題首先就是城鎮化戰略問題，是發展小(xiǎo)城鎮還是發展大(dà)城市的問題。
土地是有限的，關鍵是怎麽分(fēn)配，用到什麽地方，是遵循城市化的人的行爲規律、人的遷移的基本規律，在這個城市化的初期階段主要發展大(dà)城市和大(dà)城市周邊的這些小(xiǎo)城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個規律去(qù)人爲地發展小(xiǎo)城市？這是我(wǒ)們現在在中(zhōng)國稀缺土地的條件下(xià)，土地分(fēn)配的一(yī)個大(dà)問題，這是供給側的基本的問題。
最近有點起色，盡管還在說城鎮化，盡管還在說要發展小(xiǎo)城市，但是畢竟最近出了個雄安，給了一(yī)塊大(dà)地，住建部已經開(kāi)始說要減少給那些人口流出的小(xiǎo)城市供地，要增加大(dà)城市的土地供給，這是一(yī)個重要的供給側的問題。
還有土地制度的問題，包含農村(cūn)的宅基地怎麽辦，農民進城的過程當中(zhōng)土地流轉的問題，這個涉及的問題很多，可以單獨讨論。
爲什麽我(wǒ)們有的城市地價不高，例如重慶，它又(yòu)在山區，人又(yòu)那麽多，它的地價并不高，原因就是房價一(yī)往上走政府就供地。老有人說經濟學解釋不了房地産的問題，其實就是最基本的供求關系問題。
還有容積率的問題，在這個論壇上我(wǒ)也講了很多年，我(wǒ)們是土地稀缺程度世界上最高的國家之一(yī)，我(wǒ)們把容積率搞那麽低，城市是好看了，但是住房稀缺了。
然後就是租賃市場的問題，這次對租賃市場的發展有了新的契機，确實中(zhōng)國需要發展這一(yī)塊，我(wǒ)們也特别欠缺這一(yī)塊，中(zhōng)國的住房自有率是世界最高的，租住率幾乎是世界最低的，這是很不正常的一(yī)個情況。
這裏涉及的真正的是法律問題，是法律的保障問題，保障租者的權利，保障租客的權利。其它國家都有很多法律保障。
加上我(wǒ)們的居住問題，我(wǒ)們是個人租賃爲主，還是企業租賃爲主，怎麽能夠形成一(yī)種良好的市場機制，這裏面有很多問題确實值得讨論。總之一(yī)大(dà)串的問題是供給側的問題。
最後講講需求側。需求側首先要講一(yī)個問題，我(wǒ)們有大(dà)量的合理需求，今天早餐會的時候我(wǒ)們的房地産商(shāng)在讨論是不是還有10年、20年，房地産還有沒有發展前途。
我(wǒ)記得前幾年有些經濟學家論證中(zhōng)國以後就是低中(zhōng)增長了，不要再想什麽7%、8%以上的高增長，其中(zhōng)一(yī)個重要原因就是需求沒有了，以前有住房需求，現在住房自有率已經這麽高了，已經蓋了那麽多房子，怎麽還會有需求？
你要看看中(zhōng)國的各種區域的人群的住房自有率确實很高，農村(cūn)可能是最高的，達到了80%，小(xiǎo)城鎮80%，中(zhōng)等城市80%，大(dà)城市也有80%，這麽一(yī)看确實好像住房需求沒了。但是我(wǒ)們正處在城市化進程當中(zhōng)，我(wǒ)們正處在經濟發展、收入增長的過程當中(zhōng)。
不光是城裏的人收入提高了要改善居住，大(dà)家現在可能更多的是講這個問題，這是改善性需求，這也不是剛性需求，剛性需求是指我(wǒ)家有了一(yī)個孩子，或者兩個孩子，兩口變四口了，我(wǒ)的房子要大(dà)一(yī)點，這是剛性需求。我(wǒ)說的是一(yī)個城市化進程當中(zhōng)的合理需求，就是遷移帶來的需求。
農民要進城，在小(xiǎo)城市買個房子，小(xiǎo)城市的人要到中(zhōng)等城市，在地級市買個房子，地級市的人要到省會買個房子，省會的人到北(běi)上廣深買房子。
這裏再強調一(yī)下(xià)城市化的問題。從過去(qù)30多年城市化進程當中(zhōng)的人口遷移，主要進了大(dà)城市，這就是城市化帶來的住房需求，它一(yī)樣是合理需求。
大(dà)城市人的收入在提高，他要再換房子，他要改善居住條件。你說大(dà)家有沒有房住？都有房住，所以這個不叫剛性需求，房價高他就不買了，他就不到那兒去(qù)了，這是他的合理住房需求。
投資(zī)需求也是合理的，投資(zī)需求在一(yī)定意義上也是合理的，隻不過我(wǒ)們純粹爲了未來的房價飙升，跟住完全沒有關系，他也不是爲了租，那你可以說是不符合合理需求這個範疇。
但是我(wǒ)們想想這個市場，在城市化進程當中(zhōng)，在人口遷移過程當中(zhōng)，在人們進大(dà)城市的這個過程當中(zhōng)會産生(shēng)大(dà)量的需求。在這個意義上，我(wǒ)覺得房地産市場的發展還遠遠沒有結束。
這裏面的問題在于怎麽形成一(yī)些長效機制，使得這些需求更多的是屬于這種合理性需求，也就是住的需求，而不純粹是炒的需求，那些人買了房于租也是住，不是自己住，他是爲了别人住，也是合理的，他完全不住，放(fàng)在那裏等着升值的，從房地産的角度來講确實是缺乏合理性。
這裏我(wǒ)再區分(fēn)一(yī)下(xià)在這些問題上什麽是短期政策，什麽是長期政策。供給側基本都是長期的，我(wǒ)們研究經濟增長、經濟發展，那些因素都是長期的因素。
唯一(yī)的一(yī)個短期因素，供給側的短期的政策，就是去(qù)庫存、去(qù)産能。一(yī)個人長成勞動力，這是增長因素，需要18年、20年的時間。
長着長着長出一(yī)個瘤子，要去(qù)掉這個瘤子，大(dà)概一(yī)上午做個手術就結束了，它屬于短期的。需求側更多的是短期的，我(wǒ)們的貨币政策、利率、貸款的控制，加上限購，它可以一(yī)下(xià)子很長時間實行限購、實行控制投資(zī)需求的政策，但是它屬于短期因素，它不屬于長效機制。
在需求側最重要的長效機制就是房地産稅，就是住房保有的保有成本。你租出去(qù)了，不是你持有了，這個成本就降低了。但是無論如何，你有這個地産，你要付這個成本，然後逼着你要去(qù)租，你不租的話(huà)，你就會不斷地虧損。提高你的保有的成本，這就是房地産稅的最基本的原理。
房地産稅之所以是一(yī)個長效機制，它同時是一(yī)個内在穩定器，其實是兩個原因，大(dà)家說得比較多的是把未來要交的稅逐步交，而不是在地價當中(zhōng)一(yī)次性交出去(qù)，這是收入流的改變。
它爲什麽能減少投資(zī)需求呢？是因爲這樣的一(yī)種交稅的辦法，一(yī)次性的收這個稅，因爲公共品供給、環境、道路等等公共設施的提供，都是需要成本的，你要爲這個公共成本付費(fèi)。
當你現在想這個問題的時候，現在征這個稅的時候，往往根據現在的重置成本征稅。而未來這個GDP是要上漲的，土地的價格是要随着GDP不斷增加的，其它各方面的成本也是會增加的。按照現在的标準收費(fèi)，你就低估了未來這個公共品的價值，等于給購房者讓了一(yī)大(dà)塊利，讓的這塊利就足以使購房者買這個房子等着未來升值，而不去(qù)做任何租賃的事情，這是一(yī)個重要的問題。
另外(wài)一(yī)點，房産稅是跟着房價走的，有的國家是跟着租金走的，無論如何，房價漲了，租金漲了，當市場的需求高的時候，你要付出的稅也就跟着漲了，這時候人們就會調整自己的需求，有的國家房地産稅一(yī)出泡沫，他要交的房産稅比自己的工(gōng)資(zī)都多了，他一(yī)定要賣大(dà)房子，換小(xiǎo)房子，增加市場供應，這是一(yī)個内在的穩定器。這一(yī)塊就不多說了。
說一(yī)些具體(tǐ)的問題，一(yī)個是怎麽實施房産稅，這一(yī)塊讨論了很多年，我(wǒ)把我(wǒ)的觀點再說一(yī)下(xià)，我(wǒ)的建議是，借鑒中(zhōng)國改革的寶貴經驗。
中(zhōng)國的寶貴經驗是什麽？新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，有一(yī)個過渡期，增量改革，這都是中(zhōng)國改革成功的經驗。
新房新辦法，20年過渡，老房子錢已經交過一(yī)輪了，他交的那個稅有20年的時間折現大(dà)概都折現沒了，20年之後再征那個房産稅，對那些老房子是合理的。
現在大(dà)家說的這些利益問題，什麽灰色樓房的問題，什麽送禮的問題，20年内你愛怎麽解決就怎麽解決，20年的時間慢(màn)慢(màn)解決，别讓這個問題拖了房地産的後腿，别讓曆史包袱拖現在的後腿，過去(qù)的泡沫已經發生(shēng)了，重要的是未來發生(shēng)不發生(shēng)泡沫，重要的是未來的房價，你不要管過去(qù)那些事情。
然後适當的有些減免，這個我(wǒ)跟過去(qù)的想法可能不太一(yī)樣，以前我(wǒ)主張是根據人頭減免，現在我(wǒ)主張根據房子的價值減免，你在控制每家隻有一(yī)套房子減免的情況下(xià)，低價的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一(yī)點。
這樣兩大(dà)既得利益人群的權益得到了保護，第一(yī)是舊(jiù)房子，第二是低價的房子适當減免。
然後借鑒國際的經驗，不同的地方有不同的做法，包括我(wǒ)們的房産稅究竟有多高，定在什麽位置上，經常有人說房産稅沒什麽用，我(wǒ)們試行了兩個城市也沒什麽效果，你試那個豪宅0.1%、0.2%的稅，它當然沒有效果，天下(xià)沒有不起作用的價格，隻有不夠高的價格。
全世界的房産稅大(dà)概0.8%到2.8%之間，美國有的地方超過3%，但是多數都沒有超過3%。根據不同的區域、不同的地方，不同的稅種，英國都是實行累進稅的，房子價值比較低的除了減免以外(wài)，房産稅稅率也比較低，價值越高的稅率越高。
我(wǒ)從媒體(tǐ)上看到一(yī)個消息說，英國最高一(yī)等的房産稅是17%，意思就是說你要買5000萬英鎊的豪宅，每年要交800萬英鎊的稅，你得真是土豪，你得真是有錢，你才上得起這個稅。
有人說要出台房産稅就得估價房子的價值。當然是這樣，全世界都是這樣的。我(wǒ)母親是學建築的，解放(fàng)前在上海做的工(gōng)作就是給房子測量、估值，中(zhōng)國以前都有房産稅的。
而中(zhōng)國的房産稅估值現在是世界上最容易的，老拿這個問題說事是沒有道理的。爲什麽最容易？我(wǒ)們城市裏哪有幾棟獨特的房子？獨特的房子得一(yī)棟一(yī)棟估值，我(wǒ)們一(yī)片小(xiǎo)區大(dà)概的價格都知(zhī)道，算算樓層、朝向就可以了，在中(zhōng)國給房子估值是最容易的一(yī)件事情。
房産稅呼籲了十幾年，我(wǒ)現在繼續呼籲，要趕快實行房産稅。
實行了房産稅會不會暴跌？我(wǒ)認爲不會，因爲我(wǒ)們現在的房地産狀況是在這麽多行政手段的調控下(xià)，我(wǒ)們的需求被嚴重抑制的。你要一(yī)旦實行這種長效機制，你就可以把這些東西都放(fàng)開(kāi)，當這些東西放(fàng)開(kāi)的時候，那個合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉的那也不太合理的需求，房地産仍然能平穩發展。
所以爲什麽叫長效機制呢？長效機制就是爲了能長治久安，就是爲了使我(wǒ)們的機制更好地根據市場機制運行，我(wǒ)們要讓市場機制真正良好地運行下(xià)去(qù)，我(wǒ)就講這些，供大(dà)家參考。
如果推行房産稅，遼甯财道将爲您提供專業的，權威的财稅培訓，财務咨詢，稅務咨詢，稅收籌劃，管理咨詢，顧問服務。讓您放(fàng)心，幫助您的企業合理報稅，合理避稅，實現價值最大(dà)化。
