今年中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議上，化解房地産庫存成爲明年結構性改革五大(dà)任務之一(yī)。樓市庫存究竟有多大(dà)，究竟該如何化解？
樓市庫存壓力有多大(dà)
期房需要4.5年來消化
國家統計局數據顯示，截至11月末，我(wǒ)國商(shāng)品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我(wǒ)國還新開(kāi)工(gōng)房屋140569萬平方米。這意味着新房仍将源源不斷湧向市場。
社科院城市與競争力研究中(zhōng)心主任倪鵬飛算了一(yī)筆賬，截至今年底，我(wǒ)國商(shāng)品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中(zhōng)現房庫存約4.26億平方米，去(qù)化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。“今年中(zhōng)國樓市呈現的特點與過去(qù)十年間供不應求的局面完全不同。”
受庫存壓力的影響，今年以來，房地産投資(zī)同比增幅持續放(fàng)緩和快速下(xià)滑。“今年房地産住宅投資(zī)同比增幅持續下(xià)滑，已快接近2009年2月的曆史最低值。”倪鵬飛說，房地産投資(zī)下(xià)降直接拖累經濟增長，初步測算，今年前三季度，房地産投資(zī)對經濟增長的直接貢獻率已降到隻有0.04個百分(fēn)點，創下(xià)2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。
實際上，今年以來，中(zhōng)央出台的有利于穩定樓市的調控政策不少。今年“330新政”後，在降低房貸首付比例、購房滿2年免征營業稅等優惠政策的支持下(xià)，我(wǒ)國房地産銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%，逐步回暖，最終使去(qù)年底至今年的商(shāng)品房銷售增速呈現出對勾型反轉。
然而，受不動産特點的局限，樓市回暖程度并不一(yī)緻，壓力分(fēn)化是今年樓市最突出的特點。分(fēn)區域看，1—11月份，東部地區商(shāng)品房銷售面積同比增長9.6%，增速比1—10月份提高0.3個百分(fēn)點；而西部地區商(shāng)品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分(fēn)點。分(fēn)城市看，庫存壓力更非“全國一(yī)盤棋”。在社科院财經戰略研究院博士李超看來，過去(qù)幾年住房需求的“同跌同漲”的局面，在2015年終結，樓市進入了一(yī)個全面大(dà)分(fēn)化時期：一(yī)線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續高漲，總體(tǐ)上呈現“量穩價增”的局面；其它二線城市和部分(fēn)三線城市從規模擴張轉爲結構優化，總體(tǐ)步入“量減價穩”階段，有一(yī)定的庫存壓力；部分(fēn)三線城市和四線城市需求總體(tǐ)乏力，“有量無價”，庫存壓力大(dà)。
去(qù)庫存如何發力
遠近結合，供求雙向發力
“三四線城市庫存壓力依然很大(dà)，可見單純依靠宏觀政策，已經難以刺激需求，更難達到綜合目标。”倪鵬飛說。
正是基于目前的樓市特點與人口特征，今年中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議爲樓市去(qù)庫存開(kāi)出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工(gōng)市民化，擴大(dà)有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。
“樓市去(qù)庫存要近期與遠期統籌結合，供給與需求雙向發力，多措并舉。制度性變革有利于解決房地産中(zhōng)長期需求問題，而短期看，去(qù)庫存還是要在庫存壓力大(dà)的城市減少甚至限制新的供應，并鼓勵開(kāi)發商(shāng)降價出清。”國務院發展研究中(zhōng)心市場經濟研究所所長任興洲說。
倪鵬飛也認爲，去(qù)庫存需要雙向發力。供給端要做減法，減少庫存高的城市和區位的新房開(kāi)工(gōng)規模；通過企業并購重組等形式減少項目爛尾。需求端則要做加法。“打通保障房與商(shāng)品房的供給渠道，如果棚改可以從商(shāng)品住房市場購買項目，則5年可以消化庫存15億平方米。此外(wài)，還可以探索共有産權住房制度，形成針對農民工(gōng)等中(zhōng)低收入人群、按照商(shāng)品住房産權分(fēn)期累計讓渡的購房支付機制。”
目前庫存壓力主要集中(zhōng)在三四線城市，而這些城市去(qù)庫存不能僅依賴住房政策，還需要産業支持。“不解決三四線城市的人口流出問題，房地産政策效果有限。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，産業是支撐城市人口集聚的關鍵因素，提高三四線城市的就業吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。
去(qù)庫存面臨哪些挑戰
切忌“一(yī)刀切”，過剩城市需嚴把土地閘門
有人質疑，此次中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出“要取消過時的限制性措施”，是不是意味着北(běi)京、上海、廣州也可以全面放(fàng)開(kāi)限購了。對此，張大(dà)偉分(fēn)析，全國唯一(yī)還在執行的限制性政策隻有貸款套數的限制和一(yī)線城市的限購。考慮一(yī)線樓市現狀和防範系統性風險，取消僅剩的這兩條限制性措施的空間并不大(dà)。
也有人提出，“鼓勵自然人和各類機構投資(zī)者購買庫存商(shāng)品房，成爲租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃爲主營業務的專業化企業”，引入社會資(zī)本去(qù)庫存是此次“藥方”的一(yī)大(dà)亮點。不過，不少專家認爲，這對化解三四線城市庫存的作用有限。
“發展住房租賃市場有利于完善滿足多層次需求的住房供應體(tǐ)系，不過引入機構投資(zī)者還需要看配套扶持政策是否落地。”任興洲認爲，目前一(yī)二線城市的租賃需求比較旺盛，但是庫存壓力不大(dà)，因此房價較高，導緻機構投資(zī)者進入市場的資(zī)金壓力很大(dà)，如果沒有融資(zī)、稅收等方面的扶持政策，很難盈利。反觀三四線城市，雖然庫存較高，但租賃需求不旺，現有市場基本沒有太大(dà)缺口，機構投資(zī)者未必有投資(zī)意願。
既然樓市分(fēn)化加劇，去(qù)庫存也切忌“一(yī)刀切”。“每個城市得的病不一(yī)樣，也不能吃一(yī)樣的藥，一(yī)定要因城施策。”任興洲分(fēn)析，今年“330新政”後，一(yī)線城市和部分(fēn)熱點二線城市的住房需求釋放(fàng)較快，目前庫存正常。而三四線城市的庫存仍在持續增加。“這種情況下(xià)，三四線城市的地方政府一(yī)定要忍住固定資(zī)産投資(zī)下(xià)降的短痛，尊重市場的調整周期，嚴把土地供應的閘門，決不能再給市場釋放(fàng)壓力。”