以房養老是跨資(zī)本市場和房地産市場的一(yī)種資(zī)源配置方式，在國内起步時被當作養老模式的一(yī)種有效補充而備受期待。但記者走訪北(běi)京、上海、廣州、武漢等試點城市發現，政策試點一(yī)年後遇冷已成現實，究其原因主要受傳統養老觀念、政府相關政策配套、不動産價值增貶預期、産權處置等因素影響。那麽，以房養老政策真的就“好看不好用”？
以房養老政策隻是看上去(qù)很美？
随着“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成爲學界和公衆擔心的問題。以“老年人住房反向抵押養老保險”爲内容之一(yī)的以房養老在國内試點初即被寄予期待，認爲“以房養老”的模式可以爲老年人養老提供更多資(zī)金保障，享受更好的養老服務。
作爲國内首款以房養老保險産品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)産品”于3月25日獲得保監會審批通過，在北(běi)京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保後，将房産抵押給保險公司，由專業的評估機構對房産進行評估，幸福人壽将定期向老人支付養老金直到老人去(qù)世。該産品是非參與性産品，幸福人壽不參與分(fēn)享房産價值上漲部分(fēn)，無論房價漲跌，老人都将領取固定的保險金。當老人身故後，幸福人壽再将房産處置所得償付養老保險相關費(fèi)用，剩餘金額将返還給老人的繼承人。
在上海政策試點後，有近70位老人前來咨詢。通過律師調查、房屋抵押登記、公正等相關手續後，7月2日，幸福人壽上海分(fēn)公司向第一(yī)位投保住房反向抵押養老保險的客戶發放(fàng)了第一(yī)筆養老金。
據幸福人壽湖北(běi)分(fēn)公司相關人員(yuán)介紹，公司在一(yī)定限度内承擔投保人長壽帶來的超額給付。據統計，此款保險産品因人而異，受男女性别、年齡大(dà)小(xiǎo)及房屋價值多少影響，每個投保者領取的養老金有很大(dà)差别。如70歲的男性以評估值爲500萬元的房産抵押投保，每月可領取養老金爲1.8萬元左右。
從全國範圍來看，“首批投保的客戶既有孤寡老人、失獨家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人壽相關負責人介紹說，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我(wǒ)國2億多老人基數來說，占比微乎其微。
而湖北(běi)省政府今年出台了貫徹落實保險“新國十條”的實施意見，提出要“積極推進住房反向抵押養老保險試點”，合衆人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養老保險産品。湖北(běi)未來将指導已開(kāi)展試點的保險機構邊試點邊總結邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的“貨币型模式”和合衆人壽與養老社區對接的“實物(wù)型模式”等兩種以房養老保險試點模式，形成可供全國其他地區借鑒的“武漢模式”。
但各地保險公司研發和銷售該産品的意願并不強烈。記者在上海就發現，目前開(kāi)發以房養老産品的保險公司隻有幸福人壽一(yī)家，如泰康人壽也在“以房養老”的合格試點機構範圍内，但目前爲止還沒有開(kāi)發相關的産品。泰康人壽上海分(fēn)公司總經理王慶龍表示，法律法規對險企保護不足、貨币價值不穩，這是險企積極性不高的本質。“最怕老人去(qù)世後，家裏跳出來人鬧事，這是我(wǒ)們保險公司最擔心的情況。”
一(yī)項新政敵不過“養兒防老”觀念？
上海民政部門調查顯示，高達90%的老人拟将房産留給子孫，願意倒按揭的不到10%。普華永道中(zhōng)國保險業主管合夥人周星認爲，以房養老的産品開(kāi)發一(yī)般會從失獨和丁克家庭做起。但記者調研發現，即便是失獨和丁克，願意選擇“以房養老”的家庭也寥寥無幾，而背後原因主要有以下(xià)幾個方面。
其一(yī)，受傳統養老觀念影響，認同度不高。在中(zhōng)國“養兒防老”的傳統觀念影響下(xià)，一(yī)些人難以接受“以房養老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’，老人們在心理上也難以接受自己辛辛苦苦一(yī)輩子掙來的房子未來成爲别人的。”北(běi)京大(dà)學人口研究所教授穆光宗說。
家住上海徐彙區的張老伯今年75歲，他希望在自己百年之後把房子留給孩子。“子女在上海生(shēng)活也不容易，醫療、教育等各種成本都不低，我(wǒ)會把房子交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們增加一(yī)些收益。”
其二，以房養老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀尚未進入老年，但對上海失獨母親孫慧芬來說，養老是切實的難題。在問及是否會選擇“以房養老”時，她堅決表示不同意，“我(wǒ)們希望政府提供更方便多樣的養老服務，并給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。”孫慧芬告訴記者，等将來兩口子去(qù)世時，會把唯一(yī)的房産賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業。
其三，不動産價值增貶預期難判，以房養老産品存風險。記者調查發現，對于開(kāi)展“以房養老”業務的金融機構來說，這種對房産進行的“倒按揭”方式也并非常規業務，目前尚缺乏統一(yī)的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不确定性。
以房養老實則是一(yī)款商(shāng)業養老保險産品，牽涉到保險、銀行等金融機構，無規可依、風險顧慮及業務各自爲營爲最大(dà)障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房産處置權，而目前銀行處置隻能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。
另有金融業人士認爲，中(zhōng)國房屋産權70年，是“倒按揭”的最大(dà)障礙，也是與國外(wài)政策環境最大(dà)差異。如果70年産權到期後，抵押房屋要有償續期，那麽續期費(fèi)用将是未知(zhī)風險。
其四，按揭期限也難以确定。不同于傳統房産按揭合同中(zhōng)對還款期限所作的明确規定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先确定，每月金融機構提供的養老金數額難以準确計算。
泰康人壽上海分(fēn)公司相關負責人認爲，根據“以房養老”的方案，老人投保後，保險公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去(qù)世，老年人身故後，保險公司獲得抵押房産處置權，處置所得将優先用于償付養老保險相關費(fèi)用。但人的壽命是不能預知(zhī)的，支付的年限以及每月支付額将成爲保險公司與老人的“博弈點”。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一(yī)旦老人過快辭世，容易引發家屬與保險公司對房屋剩餘價值的争論。
政策如何且行且完善？
受訪者普遍肯定養老産品的多樣性，并希望政策和産品設計更加完善，充分(fēn)保障老年人的權益。“一(yī)方面，今後的老年人對生(shēng)活品質的要求會越來越高；另一(yī)方面，家庭結構越來越小(xiǎo)，獨生(shēng)子女多，也會有更多的房子被閑置，老人也沒必要‘守着金飯碗讨飯’，會有更多人接受‘以房養老’等養老方式。”一(yī)位退休學者表示。
與此同時，很多老年人對以房養老存在顧慮：政策是否已經設計好？監管能不能到位？老人領取養老金會不會有風險？給吃定心丸，還需且行且完善。
幸福人壽監事會主席孟曉蘇坦言，通過試點發現很多問題需要解決，比如共有産權要參與以房養老該如何處理，同時還需要一(yī)些政策扶持，比如免除入保房屋産權證增名稅費(fèi)；減免保險企業在反向抵押 保險業務上的所得稅；免除入保房産的房産稅；加強對老人補貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補貼制度，分(fēn)擔由反向抵押加大(dà)的“長壽風險”。
哈爾濱商(shāng)業大(dà)學金融學院金融工(gōng)程研究所所長田立表示，發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資(zī)産評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國内仍需要不斷加強和完善。“以房養老”在實施過程中(zhōng)涉及到很多方面，比如房屋的評估、老人壽命的計算以及房産貶值、資(zī)金流動性等問題，單獨一(yī)家銀行不可能承擔。“這些環節中(zhōng)哪一(yī)個出錯，都會造成嚴重後果，如果沒有相應的配套機制，銀行很難在住房消費(fèi)信貸市場上提供配合。”記者在采訪多家房地産評估公司時，得到的回複多是“沒有開(kāi)展這項業務”。
中(zhōng)國指數研究院華中(zhōng)市場總監李國政建議，政府應當搭建房産評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，對于出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分(fēn)擔風險。在發達國家，特别是對房産評估環節，有中(zhōng)立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。
采訪發現，公衆依然有個困惑，就是房産70年産權到期後，現行法律規定可以續期，但續期是否需要補交款，交多少都尚未明确。從防範金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發，70年産權到期後的确權十分(fēn)必要。對金融機構而言，當老人年邁将房産抵押時，商(shāng)品房的使用年限大(dà)都已經不多，一(yī)旦房價波動下(xià)行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大(dà)。如果再發生(shēng)國有土地使用權依法提前收回，根據“房随地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那麽雙方當事人都會受到很大(dà)損失。一(yī)旦鋪開(kāi)試點，那麽參與的金融和保險機構就存在按揭到期後大(dà)量不被贖回的房産的處置問題。