住房租賃市場的“廣闊天地”即将打開(kāi)。國土部、住建部日前決定，在北(běi)京、上海、沈陽、南(nán)京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開(kāi)展利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點，并制定了試點方案。
業内人士認爲，引入集體(tǐ)建設用地，不僅有利于增加試點城市租賃房源的供應，提高土地使用效率、激活土地價值，也爲一(yī)些有着發展長租公寓業務需求的開(kāi)發企業，特别是民營房企，提供了新的機遇。從降低土地成本，提高預期收益來看，集體(tǐ)建設用地的入市，在未來很有可能悄然改變房地産企業的發展模式。
北(běi)上廣等13個城市納入首批試點
“購租并舉”的頂層定調之下(xià)，從中(zhōng)央到地方，大(dà)力發展住房租賃市場的各類政策密集發布。從推出租賃住房建設專用地塊到宣布“租購同權”，從“在12個人口淨流入的大(dà)中(zhōng)城市多措并舉加快住房租賃市場發展”到此次“在13個城市試點集體(tǐ)建設用地建設租賃住房”，政策的力度及影響範圍在不斷遞進延伸。
記者注意到，7月20日九部委下(xià)發的《關于在人口淨流入的大(dà)中(zhōng)城市加快發展住房租賃市場的通知(zhī)》中(zhōng)就已明确：超大(dà)城市、特大(dà)城市可按照國土部、住建部的統一(yī)工(gōng)作部署，開(kāi)展利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房的試點工(gōng)作。而對照當時宣布的12個試點城市名單，此次确定的13個試點城市中(zhōng)，北(běi)京、上海新被“納入”，四大(dà)一(yī)線城市唯獨少了深圳。對此，有分(fēn)析人士解釋，深圳的集體(tǐ)建設用地主要是城中(zhōng)村(cūn)，目前深圳城中(zhōng)村(cūn)土地已經大(dà)部分(fēn)用于建設租賃房，所以在不在試點名單影響不大(dà)。
根據試點方案，試點城市應梳理項目報批、項目竣工(gōng)驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。健全集體(tǐ)建設用地規劃許可制度，推進統一(yī)規劃、統籌布局、統一(yī)管理，統一(yī)相關建設标準。試點項目區域應基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範。
對于主體(tǐ)角色定位，村(cūn)鎮集體(tǐ)經濟組織可自行開(kāi)發運營，也可通過聯營、入股等方式建設運營集體(tǐ)租賃住房。集體(tǐ)租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體(tǐ)租賃住房，不得轉租。同時，探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。
通過改革試點，将在試點城市成功運營一(yī)批集體(tǐ)租賃住房項目，完善規則，形成一(yī)批可複制、可推廣的改革成果，爲構建城鄉統一(yī)的建設用地市場提供支撐。
低成本土地讓房企“有利可圖”
對于這項試點，易居研究院副院長楊紅旭認爲，新的政策旨在從土地供應端進一(yī)步加強租賃房源的建設和供給。現在，大(dà)城市普遍面臨國有用地稀缺的問題，爲擴大(dà)土地供應，其一(yī)可盤活國有存量用地，如工(gōng)業用地的開(kāi)發、廠房的改造；其二就是從村(cūn)鎮集體(tǐ)建設用地中(zhōng)尋求新的住房租賃用地來源，最終實現租賃房源的擴充。在這方面，一(yī)些城市已嘗試多年，但進度緩慢(màn)。
“這項政策來得比預期要快，具有很強的标志(zhì)性意義。”在明源地産研究院首席研究員(yuán)劉策看來，原有的土地出讓模式之下(xià)，租賃用地的供給會受到較大(dà)限制。這不僅是因爲可能影響短期的土地出讓金收入而使得地方政府缺乏積極性；同時也因爲受制于較低的租售比，使得開(kāi)發企業也沒有投入的積極性。但是，集體(tǐ)建設用地的“入市”，對各方而言都沒有損失，反而（對村(cūn)鎮集體(tǐ)、對相關開(kāi)發運營企業來說）是個很大(dà)的機會。因爲，土地成本相對較低，可極大(dà)地降低租賃房運營的前期成本。從事住房租賃業務将變得有利可圖，開(kāi)發商(shāng)會積極切入，争搶這塊蛋糕。
有開(kāi)發商(shāng)告訴記者，在一(yī)線城市，土地成本占開(kāi)發總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體(tǐ)建設用地在這兩塊的成本就低了很多。因此，對開(kāi)發租賃房的企業，年化投資(zī)回報率應該可以超過5%。
“影響是漸進産生(shēng)的。租賃房源的增加，由購到租的需求遷移，對目前一(yī)二手商(shāng)品房的銷售可能是個利空因素，但對開(kāi)發企業卻是商(shāng)機。”楊紅旭表示，參與其中(zhōng)的開(kāi)發商(shāng)将和村(cūn)鎮集體(tǐ)進行利益分(fēn)成。對此，民營房企的興趣會比較大(dà)。最近，上海出讓的幾塊租賃住房專用地，都是國企摘得的，是有較高門檻的。但此次用集體(tǐ)建設用地興建租賃住房的大(dà)門打開(kāi)後，就爲民營企業提供了施展空間。尤其是一(yī)些在這方面有戰略要求的企業，将有望積極參與。
這一(yī)政策甚至可能會改變房地産開(kāi)發商(shāng)的開(kāi)發運作模式。上海中(zhōng)原地産市場分(fēn)析師盧文曦表示，從趨勢來看，房企會逐步轉變開(kāi)發模式，因爲一(yī)線城市可供開(kāi)發的土地越來越有限，尤其像上海，開(kāi)發邊界已定，存量市場将占主導地位。
上市公司中(zhōng)，自去(qù)年下(xià)半年起，綠地控股已開(kāi)始涉足長租公寓。綠地控股董事長張玉良昨日在接受記者采訪時表示，此次試點是土地制度和住房制度改革的一(yī)部分(fēn)。對于租賃住房市場是個好事兒，有利于降低租房的成本。“最近上海拿出了不少優質土地用作租賃住房建設，我(wǒ)們都參與了。如果在集體(tǐ)建設用地方面有機會，我(wǒ)們也一(yī)定會參與。”
